Trong bối cảnh thị trường bất động sản những năm gần đây, đặc biệt là thời điểm giữa năm 2021, tình trạng giao dịch "hai giá" diễn ra khá phổ biến. Người mua và người bán thường thỏa thuận ký kết hai bản hợp đồng: một bản viết tay ghi đúng giá trị thực tế và một bản công chứng ghi giá thấp hơn nhiều lần (thường sát với khung giá nhà nước) để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp. Tuy nhiên, đây là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và tiềm ẩn những rủi ro "trắng tay" cho các bên tham gia.

Bản chất của giao dịch dân sự giả tạo theo Bộ luật Dân sự 2015

Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi các bên xác lập một giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo đó bị vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng công chứng với giá thấp chính là giao dịch giả tạo nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Hợp đồng viết tay với giá thực tế là giao dịch bị che giấu. Khi có tranh chấp xảy ra và bị đưa ra ánh sáng, cơ quan chức năng có thể tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu do giả tạo.

Hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này..."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đối với hợp đồng viết tay (hợp đồng thứ nhất), nếu không được công chứng, về nguyên tắc sẽ bị coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, pháp luật cũng mở ra một "cửa hẹp" tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

"2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó."

Điều này có nghĩa là nếu bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền thực tế, họ có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, quá trình này thường rất phức tạp, tốn kém thời gian và đòi hỏi bằng chứng xác thực về việc giao nhận tiền.

Rủi ro khi xảy ra tranh chấp: Ai là người chịu thiệt?

Rủi ro lớn nhất thuộc về người mua. Giả sử sau khi ký hợp đồng công chứng giá thấp, thị trường bất động sản biến động tăng giá, người bán có thể nảy sinh ý định lật kèo. Họ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu vì lý do giả tạo. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người mua sẽ chỉ nhận lại được số tiền ghi trên hợp đồng công chứng, trong khi số tiền chênh lệch trả ngoài (ghi trong hợp đồng viết tay) rất khó để chứng minh nếu không có chứng từ chuyển khoản rõ ràng.

Ngược lại, nếu người mua không thanh toán đủ số tiền thực tế như thỏa thuận trong hợp đồng viết tay, người bán cũng gặp khó khăn trong việc đòi nợ vì hợp đồng đó không được công chứng và có thể bị coi là vô hiệu.

Hệ lụy từ hành vi trốn thuế và lời khuyên pháp lý

Hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm thuế là hành vi trốn thuế. Tùy vào mức độ vi phạm, các bên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định của pháp luật hình sự.

Để đảm bảo an toàn pháp lý, các chuyên gia pháp luật khuyến cáo:

• Kê khai đúng giá thực tế: Đây là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên khi có tranh chấp.
• Thực hiện thanh toán qua ngân hàng: Các chứng từ chuyển khoản là bằng chứng thép để chứng minh nghĩa vụ tài chính đã thực hiện.
• Tư vấn luật sư: Trước khi thực hiện các giao dịch có giá trị lớn, hãy tham vấn ý kiến của luật sư để lường trước các rủi ro.

Việc tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 không chỉ là nghĩa vụ mà còn là tấm lá chắn bảo vệ tài sản của chính bạn.