Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ, việc xác định giá đất sao cho "thấu tình đạt lý" luôn là bài toán hóc búa. Trước đây, người dân thường đứng ngoài cuộc chơi định giá, dẫn đến những bất cập về bồi thường và khiếu kiện kéo dài. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, một chương mới đã mở ra khi quyền tham gia của người dân vào quá trình xây dựng giá đất được đề cao hơn bao giờ hết.

Giá đất - "Xương sống" của mọi giao dịch bất động sản

Giá đất không chỉ là những con số trên giấy tờ mà nó trực tiếp quyết định túi tiền của người dân và ngân sách Nhà nước. Theo quy định mới, giá đất đóng vai trò then chốt trong nhiều hoạt động pháp lý:

• Xác định nghĩa vụ tài chính: Là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí liên quan.
• Tính lệ phí trước bạ: Dù hợp đồng chuyển nhượng có ghi giá thấp, cơ quan thuế vẫn căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để tính lệ phí.
• Bồi thường khi thu hồi đất: Đây là điểm nóng nhất. Giá đất cụ thể sát giá thị trường sẽ giúp người dân ổn định cuộc sống sau khi bàn giao mặt bằng.

Tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc định giá đất đã được thay đổi căn bản, nhấn mạnh vào yếu tố thị trường và tính minh bạch.

"Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Theo nguyên tắc thị trường; Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch..."

Từ đề xuất đến hiện thực: Người dân tham gia xây dựng giá đất như thế nào?

Trước đây, quy trình định giá đất gần như là "đặc quyền" của các cơ quan Nhà nước. Người dân chỉ biết đến kết quả cuối cùng khi bảng giá đã được ban hành. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Hiện nay, theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, quy trình xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể đã mở rộng cửa cho sự giám sát và đóng góp ý kiến từ cộng đồng. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai 2024 quy định về việc thuê tổ chức tư vấn định giá đất, tạo điều kiện cho các đơn vị độc lập tham gia khảo sát thực tế từ chính người dân.

Việc lấy ý kiến người dân không còn mang tính hình thức. Các địa phương phải tổ chức họp dân, niêm yết công khai dự thảo phương án giá đất để người dân có quyền phản hồi, kiến nghị nếu thấy mức giá chưa phù hợp với thực tế khu vực.

Lợi ích kép khi người dân có tiếng nói trong định giá đất

Việc để người dân tham gia vào quá trình này mang lại những giá trị thực tiễn to lớn:

1. Giảm thiểu khiếu kiện về đất đai

Khi người dân cảm thấy mức giá bồi thường được xây dựng dựa trên sự đồng thuận và sát với giá giao dịch thực tế, tâm lý bức xúc sẽ giảm đi đáng kể. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm.

2. Xóa bỏ tình trạng "hai giá"

Sự tham gia của người dân giúp cơ quan quản lý nắm bắt được dòng chảy thực của thị trường, từ đó xây dựng bảng giá đất tiệm cận thực tế, hạn chế việc kê khai giá thấp để né thuế trong các giao dịch dân sự.

3. Đảm bảo công bằng xã hội

Những thửa đất liền kề, có cùng lợi thế thương mại sẽ được định giá tương đồng, tránh tình trạng "cách nhau một con đường nhưng giá chênh nhau vài lần" như trước đây.

Những thách thức và kỳ vọng trong tương lai

Dù hành lang pháp lý đã thông thoáng, nhưng để người dân thực sự trở thành một phần của quy trình định giá, cần có sự minh bạch tuyệt đối trong việc công khai dữ liệu đất đai. Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai cần được hoàn thiện để mỗi người dân đều có thể tra cứu và so sánh giá trị tài sản của mình một cách dễ dàng.

Hy vọng rằng, với những đổi mới từ Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ không còn là nỗi lo mà trở thành đòn bẩy thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển bền vững.