Tình trạng biến căn hộ chung cư thành trụ sở công ty, văn phòng giao dịch hay điểm kinh doanh thương mại điện tử diễn ra khá phổ biến tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, hành vi này không chỉ vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật nhà ở mà còn đối mặt với mức xử phạt hành chính vô cùng nghiêm khắc lên đến 130 triệu đồng cùng biện pháp cưỡng chế khôi phục công năng ban đầu.

Biến căn hộ chung cư thành văn phòng: Hành vi bị pháp luật nghiêm cấm

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được phân loại rõ ràng thành hai nhóm công năng chính: nhà chung cư được xây dựng chỉ với mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa để ở vừa làm văn phòng, dịch vụ, thương mại). Cụ thể, tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 chỉ rõ hành vi "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở" là một trong các hành vi bị pháp luật nghiêm cấm hàng đầu trong quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Việc cố tình biến căn hộ chung cư dùng để ở thành trụ sở doanh nghiệp hay địa điểm giao dịch mua bán gây ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch kiến trúc, quá tải hạ tầng kỹ thuật (thang máy, bãi đỗ xe, hệ thống điện nước) và gây xáo trộn an ninh, trật tự không gian sống của toàn bộ cư dân trong khu nhà.

Mức xử phạt từ 100 đến 130 triệu đồng theo quy định mới ban hành

Nhằm thắt chặt kỷ cương và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực hạ tầng đô thị, Chính phủ đã ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Căn cứ quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chế tài xử phạt được áp dụng chi tiết như sau:

• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (trừ trường hợp cho thuê để ở theo đúng quy định pháp luật).
• Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Theo điểm đ khoản 4 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, người vi phạm buộc phải chấm dứt hoạt động kinh doanh, chuyển đổi và đưa căn hộ chung cư trở lại đúng mục đích để ở.

Các hành vi vi phạm khác trong quản lý, sử dụng nhà ở bị phạt nặng

Bên cạnh vi phạm về mục đích sử dụng căn hộ, quy định tại khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn liệt kê mức phạt tiền từ 100 - 130 triệu đồng đối với chuỗi hành vi xâm phạm quyền lợi chung bao gồm:

• Cố ý gây thấm, dột cho các căn hộ chung cư xung quanh hoặc khu vực sở hữu chung;
• Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ và nhà chung cư trái với quy định về thiết kế, kiến trúc đô thị đã phê duyệt;
• Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc sử dụng chung trong nhà chung cư;
• Không chấp hành việc quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân theo quy định;
• Sử dụng nhà ở riêng lẻ để kinh doanh các loại vật liệu nguy hiểm dễ cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn vượt chuẩn hoặc ảnh hưởng trật tự sinh hoạt khu dân cư mà không bảo đảm điều kiện kinh doanh.

Đặc biệt, nếu vi phạm liên quan đến kết cấu chịu lực, chiếm dụng diện tích chung hay làm hư hại công trình, người vi phạm còn có thể bị phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP và bắt buộc khôi phục nguyên trạng công trình.

Lời khuyên pháp lý thiết thực cho doanh nghiệp và chủ sở hữu căn hộ

Để tránh chịu những thiệt hại tài chính nặng nề cùng rủi ro pháp lý gián đoạn hoạt động kinh doanh, cá nhân và tổ chức cần lưu ý các vấn đề quan trọng sau:

1. Khi lựa chọn địa điểm đăng ký kinh doanh: Doanh nghiệp chỉ được phép đăng ký trụ sở công ty tại các khu vực thương mại, tầng khối đế dịch vụ của tòa nhà hỗn hợp được cơ quan nhà nước duyệt quy hoạch kinh doanh, tuyệt đối không đăng ký trụ sở tại các căn hộ ở.
2. Đối đối với chủ hộ cho thuê: Trong hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư, chủ sở hữu phải quy định rõ điều khoản cấm bên thuê sử dụng căn hộ làm văn phòng, cơ sở sản xuất hay địa điểm giao dịch hàng hóa nhằm quy trách nhiệm và bảo vệ tài sản của mình.
3. Trách nhiệm Ban quản trị / Ban quản lý: Cần thường xuyên rà soát, kịp thời phát hiện và kiến nghị chính quyền địa phương xử lý nghiêm các trường hợp tự ý chuyển đổi công năng căn hộ trái phép.