Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ không chỉ là câu chuyện về diện mạo đô thị mà còn liên quan trực tiếp đến túi tiền của cư dân. Vậy theo quy định mới nhất tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí ra sao, thời điểm nào phải nộp tiền và những ai được miễn đóng góp?

Ai phải đóng tiền, ai được miễn khi xây lại chung cư?

Một trong những điểm mới đáng chú ý của pháp luật hiện hành là việc phân loại đối tượng phải đóng góp kinh phí. Không phải mọi trường hợp xây lại chung cư cư dân đều phải "tự túc" tài chính. Theo quy định tại Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, nghĩa vụ đóng góp chỉ áp dụng đối với các chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ.

Vậy thế nào là nhà chung cư cũ? Dẫn chiếu đến khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở cũ được xác định là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Như vậy, nếu chung cư của bạn được xây dựng sau năm 1994 và thuộc diện phải xây dựng lại, bạn sẽ phải chuẩn bị phương án tài chính để đóng góp cùng chủ đầu tư.

Công thức tính tiền đóng góp: Minh bạch và cụ thể

Nhiều cư dân lo lắng về việc bị "ép giá" hoặc không biết số tiền mình phải nộp được tính toán dựa trên cơ sở nào. Pháp luật đã quy định rất rõ nguyên tắc tại Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP:

"Đối với phần diện tích căn hộ trong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp kinh phí theo diện tích sử dụng căn hộ chung cư mới được tái định cư nêu trong phương án bồi thường, tái định cư nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới được tính trên tổng mức đầu tư của dự án do các bên thỏa thuận tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư."

Hiểu một cách đơn giản, số tiền bạn nộp sẽ bằng diện tích căn hộ mới nhân với đơn giá xây dựng mới. Đơn giá này không phải do chủ đầu tư tự quyết mà phải dựa trên tổng mức đầu tư dự án và có sự thỏa thuận giữa các bên. Đối với các diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại, nguyên tắc đóng góp cũng được áp dụng tương tự để đảm bảo tính công bằng.

Thời điểm "rút hầu bao": Nộp một lần hay theo tiến độ?

Vấn đề thời gian nộp tiền cũng được quy định linh hoạt tại Điều 43 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Cư dân có thể lựa chọn một trong hai hình thức:

• Đóng góp theo tiến độ dự án: Các đợt thanh toán sẽ tuân thủ quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phù hợp tiến độ nhưng tổng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà.
• Nộp một lần sau khi bàn giao: Chủ sở hữu sẽ nộp toàn bộ số tiền theo thỏa thuận sau khi nhận căn hộ mới.

Cần lưu ý rằng, số tiền đóng góp này không bao gồm kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành. Những khoản này sẽ được thực hiện theo quy định chung của pháp luật về nhà ở.

Quyền lợi khi không đủ khả năng đóng góp kinh phí

Trong trường hợp chủ sở hữu không đồng ý đóng góp kinh phí hoặc không đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư, pháp luật vẫn mở ra một "lối thoát" nhân văn. Thay vì bị bỏ lại phía sau, những cư dân này sẽ được bồi thường bằng tiền theo quy định tại Điều 44 Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi tài chính cho người dân, cho phép họ tìm kiếm nơi ở mới phù hợp hơn với điều kiện kinh tế của mình.

Việc nắm vững các quy định về đóng góp kinh phí không chỉ giúp cư dân chủ động về tài chính mà còn là cơ sở để giám sát, đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình cải tạo, xây dựng lại "mái ấm" của mình.