Việc phát triển nhà ở xã hội luôn là ưu tiên hàng đầu trong chính sách an sinh của Chính phủ. Tuy nhiên, để một dự án được triển khai đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng, khâu lựa chọn chủ đầu tư đóng vai trò then chốt. Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2023/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BXD, tạo ra những thay đổi đáng chú ý trong điều kiện đấu thầu.

Đấu thầu dự án nhà ở xã hội: Những điều kiện "cứng" không thể bỏ qua

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 09/2021/TT-BXD, các dự án lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu phải đáp ứng một loạt tiêu chuẩn khắt khe. Cụ thể, dự án phải thỏa mãn các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý các rào cản pháp lý sau:

• Nguồn vốn: Không được sử dụng nguồn vốn công quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở (nay là các quy định tương ứng tại Luật Nhà ở 2023).
• Chủ trương đầu tư: Phải có Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư.
• Đối tượng: Không thuộc các trường hợp chỉ định chủ đầu tư hoặc các trường hợp đặc biệt khác theo quy định.

Gỡ nút thắt quy hoạch: Điểm mới đột phá từ Thông tư 03/2023/TT-BXD

Một trong những vướng mắc lớn nhất trước đây là yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500 mới được tổ chức đấu thầu. Điều này thường gây chậm trễ do quy trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tốn nhiều thời gian. Thông tư 03/2023/TT-BXD đã mang đến một "luồng gió mới" khi bổ sung quy định linh hoạt hơn:

"Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì phải thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực có yêu cầu phải lập quy hoạch phân khu hoặc đã được phê duyệt quy hoạch chung đối với khu vực không yêu cầu lập quy hoạch phân khu."

Quy định này cho phép các địa phương chủ động hơn trong việc mời gọi đầu tư ngay khi có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung, thay vì phải chờ đợi quy hoạch chi tiết từng mét vuông đất. Tuy nhiên, Thông tư cũng nhấn mạnh rằng khu đất dự kiến thực hiện dự án vẫn phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết sau đó để xác định rõ các chỉ tiêu sử dụng đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Tác động thực tế và lời khuyên cho nhà đầu tư

Việc nới lỏng điều kiện về quy hoạch tại thời điểm đấu thầu giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, đây là cơ hội để tiếp cận quỹ đất sạch và triển khai dự án nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực phân tích quy hoạch phân khu tốt để đánh giá đúng tiềm năng và rủi ro của dự án.

Nhà đầu tư cần bám sát các quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới nhất để đảm bảo hồ sơ năng lực đáp ứng các tiêu chí về tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án tương tự.

Hệ thống Pháp luật khuyến nghị các doanh nghiệp nên thực hiện rà soát kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của khu đất và sự phù hợp với quy hoạch chung của địa phương trước khi tham gia đấu thầu để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh sau này.