Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là tâm điểm chú ý của dư luận, đặc biệt là đối với các cá nhân và doanh nghiệp đang sử dụng diện tích đất thuê từ ngân sách Nhà nước. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã được thông qua với nhiều điểm mới đột phá, việc hiểu rõ mình có thuộc diện được đền bù hay không là yếu tố sống còn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Ai sẽ được 'rót tiền' bồi thường về đất khi bị thu hồi?

Một trong những thắc mắc lớn nhất của người dân là: "Tôi thuê đất của Nhà nước, khi bị lấy lại đất để làm dự án thì có được trả tiền đất không?". Câu trả lời nằm ở hình thức trả tiền thuê đất mà bạn đã ký kết trong hợp đồng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ bồi thường về đất cho các trường hợp sử dụng đất thuê có tính chất ổn định và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần. Cụ thể:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Phải là đất đang sử dụng không thuộc hình thức thuê trả tiền hằng năm. Nếu bạn đã trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, bạn hoàn toàn có quyền nhận bồi thường về đất.
• Đối với tổ chức kinh tế và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Được bồi thường nếu thuê đất trả tiền một lần hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Chỉ được bồi thường khi áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần.

Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh: Các đối tượng trên chỉ được bồi thường khi đã có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Thuê đất trả tiền hằng năm: Không được bồi thường đất nhưng không 'trắng tay'

Rất nhiều doanh nghiệp hiện nay thuê đất khu công nghiệp hoặc đất sản xuất kinh doanh theo hình thức trả tiền hằng năm. Theo luật mới, nhóm này sẽ không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn có chính sách bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại để tránh gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Theo Điều 107 Luật Đất đai 2024, các khoản chi phí được xem xét bồi thường bao gồm:

1. Chi phí san lấp mặt bằng, gia cố nền móng, chống sụt lún đối với đất sản xuất.
2. Chi phí cải tạo, thau chua rửa mặn, bồi bổ độ màu mỡ (đặc biệt quan trọng với đất nông nghiệp).
3. Các khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ đã ứng trước cho Nhà nước mà chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất.

Cách tính giá đền bù mới: Bỏ khung giá đất, áp dụng giá thị trường

Điểm khiến người dân phấn khởi nhất trong Luật Đất đai 2024 chính là việc xóa bỏ khung giá đất cũ kỹ. Điều 158 Luật Đất đai 2024 thiết lập các nguyên tắc định giá đất dựa trên thị trường, đảm bảo tính trung thực và hài hòa lợi ích.

Khi thu hồi đất thuê, cơ quan chức năng sẽ áp dụng Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Giá trị bồi thường = (Giá đất trong bảng giá đất) x (Hệ số K). Trong đó, hệ số K sẽ được UBND cấp tỉnh điều chỉnh sát với giá giao dịch thực tế tại thời điểm thu hồi, giúp số tiền người dân nhận được không còn quá chênh lệch so với giá thị trường như trước đây.

Lời khuyên từ chuyên gia

Để đảm bảo quyền lợi tối ưu, người sử dụng đất thuê cần chủ động rà soát lại hợp đồng thuê đất, giữ đầy đủ các hóa đơn, chứng từ liên quan đến chi phí đầu tư vào đất (san lấp, xây dựng hạ tầng). Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ là vũ khí pháp lý quan trọng giúp bạn tự tin hơn trong quá trình thương thảo bồi thường.