Từ ngày 01/08/2024, thị trường bất động sản Việt Nam đánh dấu một bước ngoặt lớn khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực thi hành. Một trong những nội dung được quan tâm nhất chính là các chính sách mới về nhà ở xã hội. Với những nới lỏng về điều kiện thu nhập và mở rộng đối tượng thụ hưởng, cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp đang trở nên gần gũi hơn bao giờ hết.

1. Nhà ở xã hội là gì theo quy định mới nhất?

Khái niệm về nhà ở xã hội đã được định nghĩa rõ ràng nhằm phân biệt với các loại hình nhà ở thương mại khác. Theo quy định tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Đặc điểm cốt lõi của loại hình này là giá thành rẻ hơn so với thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho chủ đầu tư; và đặc biệt là hỗ trợ lãi suất vay vốn cho người mua.

Phân loại nhà ở xã hội hiện nay

Hiện nay, nhà ở xã hội không chỉ bó hẹp trong các căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả nhà ở thấp tầng, cụ thể:

• Nhà chung cư: Phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn. Tuy nhiên, tùy tình hình địa phương, UBND cấp tỉnh có thể cho phép tăng diện tích nhưng không quá 77 m2 (số lượng này không quá 10% tổng số căn hộ của dự án).
• Nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích xây dựng không quá 70 m2 và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

2. 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, danh sách các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công an nhân dân.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi do vi phạm.
10. Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề (chỉ được thuê).
11. Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân.

3. Điều kiện "Cần và Đủ" để được mua nhà ở xã hội năm 2024

Đây là nội dung có nhiều thay đổi tích cực nhất. Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người mua cần đáp ứng 02 điều kiện chính:

3.1 Điều kiện về nhà ở

Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải thuộc một trong các trường hợp:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án.
• Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống.
• Trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định (hiện nay là dưới 15m2 sàn/người).

3.2 Điều kiện về thu nhập (Điểm mới đột phá)

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức thu nhập để được mua nhà ở xã hội đã được nâng lên đáng kể:

• Đối với người độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng.
• Đối với người đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng.

Việc xác định thu nhập dựa trên mức thu nhập bình quân của 01 năm liền kề trước khi nộp hồ sơ. Quy định mới này giúp nhiều gia đình trẻ, công chức, viên chức có mức lương trung bình khá vẫn có thể tiếp cận được nhà ở xã hội.

4. Lãi suất vay mua nhà ở xã hội và thời hạn sở hữu

Lãi suất vay ưu đãi

Người mua nhà ở xã hội có thể vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định. Theo Công văn 4524/NHCS-TDSV năm 2024, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay là 4,8%/năm (tương đương lãi suất cho vay hộ nghèo).

• Mức vốn vay: Tối đa 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà.
• Thời hạn vay: Tối đa lên đến 25 năm.

Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội

Pháp luật hiện hành không quy định niên hạn sở hữu đối với nhà ở xã hội của công dân Việt Nam. Người mua được sở hữu lâu dài như nhà ở thương mại thông thường. Riêng đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu bị hạn chế tối đa 50 năm và có thể gia hạn thêm theo quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023.

5. Có nên mua nhà ở xã hội vào thời điểm này?

Với những ưu điểm về giá thành (thường thấp hơn 20-40% so với nhà ở thương mại cùng khu vực) và lãi suất vay cực kỳ ưu đãi, nhà ở xã hội là lựa chọn tối ưu cho các gia đình có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý một số hạn chế:

• Hạn chế chuyển nhượng: Không được bán lại trong vòng 05 năm đầu kể từ khi trả hết tiền mua nhà.
• Tiện ích: Có thể không đa dạng bằng các khu chung cư cao cấp.
• Thủ tục: Hồ sơ xét duyệt khá chặt chẽ để đảm bảo đúng đối tượng.

Tóm lại, nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện về thu nhập và đang có nhu cầu thực về chỗ ở, đây chính là "thời điểm vàng" để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội khi các chính sách mới của năm 2024 đang tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân.

Trên đây là toàn bộ thông tin giải đáp về Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội? theo quy định mới nhất. Nếu quý khách còn thắc mắc về thủ tục hồ sơ hoặc các dự án đang triển khai, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ chi tiết.