Từ ngày 01/08/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những điều chỉnh quan trọng. Mặc dù nguyên tắc chung là mọi giao dịch phải được công chứng, nhưng pháp luật vẫn mở ra "cánh cửa" cho một số trường hợp đặc biệt sử dụng giấy viết tay.

Quy định bắt buộc về công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc công chứng, chứng thực hợp đồng là điều kiện tiên quyết để giao dịch có hiệu lực pháp luật và thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ. Cụ thể:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”

Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, ngăn ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản – loại tài sản có giá trị lớn.

2 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/08/2024 vẫn được cấp Sổ

Dù quy định khắt khe, nhưng để giải quyết các tồn tại lịch sử, Nghị định 101/2024/NĐ-CP tại Điều 42 đã chỉ rõ 02 trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/08/2024 vẫn được chấp nhận:

Trường hợp 1: Đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ hợp lệ

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/08/2024 mà thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có chữ ký của các bên liên quan và thuộc các diện quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì vẫn được xem xét cấp Sổ.

Trường hợp 2: Đất đã có Giấy chứng nhận nhưng chỉ có giấy tờ viết tay

Trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng bên nhận chuyển quyền chỉ giữ Giấy chứng nhận kèm theo giấy tờ viết tay hoặc hợp đồng chưa công chứng. Để được sang tên, người dân cần thực hiện quy trình niêm yết công khai tại UBND cấp xã trong vòng 30 ngày. Nếu không có tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ tiến hành cấp Sổ mới cho bên mua.

Duy nhất 1 trường hợp không cần công chứng sau ngày 01/08/2024

Kể từ sau ngày 01/08/2024, theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, chỉ duy nhất trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các bên vẫn có thể lựa chọn công chứng nếu có nhu cầu để tăng tính an toàn pháp lý.

Những rủi ro "trắng tay" khi giao dịch không công chứng

Việc chủ quan không thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng có thể dẫn đến những hệ lụy khôn lường:

• Không được pháp luật bảo hộ: Giao dịch chưa có hiệu lực cho đến khi đăng ký vào sổ địa chính.
• Dễ bị đòi lại đất: Khi giá đất tăng cao, bên bán có thể lợi dụng việc hợp đồng vô hiệu về hình thức để khởi kiện đòi lại tài sản.
• Khó khăn khi thực hiện các quyền khác: Nếu không đứng tên trên Sổ, bạn không thể thế chấp ngân hàng, tặng cho hay thừa kế hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Lời khuyên từ các chuyên gia pháp lý là người dân nên thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, chứng thực ngay từ đầu để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tài sản của mình.