Ngày 22/02/2012, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Đây được xem là một bước tiến quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý, tháo gỡ những điểm nghẽn trong việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản, vốn đang gặp nhiều khó khăn trên thực tế.

Bối cảnh mới trong giao dịch bảo đảm năm 2012

Trong những năm qua, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thường xuyên rơi vào tình trạng bế tắc khi có sự tách rời giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng). Nghị định 11/2012/NĐ-CP ra đời nhằm cụ thể hóa các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2005, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các bên khi không có thỏa thuận về phương thức xử lý.

Hai kịch bản xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Điểm nhấn quan trọng nhất của Nghị định này là việc bổ sung 02 trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

Trường hợp 1: Thế chấp đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền (Chủ sở hữu trùng nhau)

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định này giúp tránh tình trạng "đất một nơi, nhà một nẻo", gây khó khăn cho việc đấu giá hoặc chuyển nhượng. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá để xác định giá trị. Số tiền thu được sẽ được ưu tiên thanh toán cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trước khi thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm khác.

Trường hợp 2: Thế chấp đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền (Chủ sở hữu khác nhau)

Nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận ban đầu. Các quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được chuyển giao cho người mua hoặc người nhận chính quyền sử dụng đất mới.

Mở rộng phạm vi tài sản hình thành trong tương lai

Cũng theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã được làm rõ hơn. Mặc dù không bao gồm quyền sử dụng đất, nhưng tài sản bảo đảm có thể bao gồm:

• Tài sản được hình thành từ vốn vay;
• Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết;
• Tài sản đã hình thành nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.

Hiệu lực thi hành và tác động thực tế

Các sửa đổi, bổ sung này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/04/2012. Việc ban hành Nghị định này được kỳ vọng sẽ giúp các tổ chức tín dụng đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu liên quan đến bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm trong bối cảnh thị trường nhà đất năm 2012 còn nhiều biến động.

Theo quy định tại Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, các quy định về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đã được chi tiết hóa nhằm đảm bảo tính khả thi và minh bạch trong quá trình thực hiện.