Trong bối cảnh kinh tế biến động, không ít dự án đầu tư phải dừng bước giữa chừng do thay đổi chiến lược hoặc hết thời hạn hoạt động. Tuy nhiên, khi một dự án chính thức bị "khai tử", câu hỏi lớn nhất mà các nhà đầu tư quan tâm chính là số phận của mảnh đất và những tài sản đã dày công xây dựng trên đó. Theo quy định mới nhất áp dụng cho năm 2026, quy trình này đã được siết chặt nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả sử dụng nguồn lực quốc gia.

Những "ngã rẽ" khiến nhà đầu tư phải dừng bước

Việc chấm dứt một dự án không phải lúc nào cũng là sự thất bại, đôi khi đó là một quyết định chiến lược để cắt lỗ hoặc chuyển đổi mô hình. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2020, có ba kịch bản chính dẫn đến việc chấm dứt hoạt động dự án:

• Quyết định tự thân: Nhà đầu tư chủ động dừng dự án sau khi đánh giá hiệu quả kinh doanh không như kỳ vọng hoặc thay đổi định hướng chiến lược.
• Tuân thủ cam kết: Chấm dứt theo các điều kiện đã được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng hoặc điều lệ doanh nghiệp.
• Hết thời hạn: Dự án đi đến cuối vòng đời mà nhà đầu tư không thực hiện gia hạn hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục.

Cận cảnh quy trình thu hồi đất khi dự án chính thức "đóng cửa"

Khi dự án chấm dứt, quyền sử dụng đất không mặc nhiên mất đi ngay lập tức mà phải trải qua một trình tự hành chính nghiêm ngặt. Điều 33 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa các bước thực hiện như sau:

Đầu tiên, nhà đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản thông báo về việc chấm dứt dự án đến cơ quan quản lý đất đai. Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản này, cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát và trình cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất. Cuối cùng, quyết định thu hồi sẽ được thực thi, yêu cầu chủ dự án bàn giao mặt bằng và các giấy tờ pháp lý liên quan.

Đáng chú ý, theo khoản 6 Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh hoặc huyện phải công khai thông báo thu hồi trên trang thông tin điện tử, đồng thời chỉ đạo xử lý các giá trị đầu tư còn lại trên đất một cách công bằng.

Bài toán xử lý tài sản trên đất: 24 tháng "vàng" và rủi ro mất trắng

Đây là phần nội dung quan trọng nhất mà mọi nhà đầu tư cần nắm vững để tránh thiệt hại về tài chính. Luật Đầu tư 2020 tại khoản 4 và khoản 5 Điều 48 quy định việc xử lý tài sản phải tuân thủ Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, khoản 2 Điều 35 Nghị định 102/2024/NĐ-CP mở ra một "cửa thoát" cho nhà đầu tư:

"Chủ đầu tư được phép tiếp tục sử dụng đất trong vòng 24 tháng kể từ ngày dự án bị chấm dứt để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất cho đơn vị khác."

Khoảng thời gian 24 tháng này được coi là thời gian đệm quý giá để nhà đầu tư thu hồi vốn. Tuy nhiên, nếu quá thời hạn này mà tài sản vẫn chưa được xử lý, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất cũng như tài sản trên đất. Ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn được quy định tại Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhà đầu tư cần cực kỳ thận trọng với mốc thời gian này.

Việc nắm rõ quy trình pháp lý không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động trong các quyết định rút lui mà còn là lá chắn bảo vệ những giá trị tài sản còn lại sau khi dự án khép lại.