Tranh chấp đất đai là một trong những rủi ro pháp lý nặng nề nhất mà người sử dụng đất có thể gặp phải. Không chỉ dừng lại ở những mâu thuẫn kéo dài giữa các bên, việc đất rơi vào tình trạng tranh chấp sẽ khiến tài sản này bị "đóng băng" về mặt pháp lý. Theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024, dưới đây là 5 quyền lợi cốt lõi mà người dân sẽ bị tước bỏ ngay lập tức nếu thửa đất không còn ở trạng thái "sạch".

1. Bị cấm tuyệt đối việc chuyển nhượng, tặng cho và các giao dịch dân sự

Đây là thiệt hại trực tiếp và dễ thấy nhất. Khi đất có tranh chấp, chủ sở hữu không thể thực hiện các quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hay góp vốn là:

"Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;"

Như vậy, chỉ cần có đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đang được thụ lý, mọi thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ bị tạm dừng. Điều này gây thiệt hại lớn nếu người dân đang cần bán đất để giải quyết công việc gia đình hoặc tặng cho con cái.

2. Mất cơ hội được cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất đang sử dụng

Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), việc phát sinh tranh chấp là rào cản lớn nhất khiến họ không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ về việc cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ.

Theo đó, một trong những điều kiện tiên quyết để được cấp Sổ đỏ là phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Nếu hàng xóm hoặc bất kỳ bên liên quan nào có khiếu nại về ranh giới hoặc nguồn gốc đất, quy trình cấp sổ sẽ bị đình chỉ cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm.

3. Không được cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngay cả khi bạn đã có Sổ đỏ nhưng muốn thực hiện thủ tục cấp đổi (do sổ cũ, rách, hoặc đo đạc lại diện tích) thì tình trạng tranh chấp cũng sẽ ngăn cản điều này. Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận, trong đó điểm e quy định:

"e) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;"

Quy định này nhằm đảm bảo giữ nguyên hiện trạng tài sản trong quá trình cơ quan chức năng giải quyết mâu thuẫn, tránh việc tẩu tán tài sản hoặc làm thay đổi bản chất vụ việc.

4. Bị từ chối thế chấp để vay vốn ngân hàng

Quyền thế chấp là một trong những quyền quan trọng để người dân huy động vốn kinh doanh. Tuy nhiên, các tổ chức tín dụng (ngân hàng) luôn yêu cầu tài sản thế chấp phải sạch về pháp lý. Dựa trên khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, nếu đất đang có tranh chấp, ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp.

Thực tế, ngay cả khi ngân hàng vô tình nhận thế chấp mà sau đó phát hiện đất có tranh chấp, cơ quan đăng ký biến động đất đai cũng sẽ từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm. Điều này khiến người dân mất đi nguồn lực tài chính quan trọng từ chính tài sản của mình.

5. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi khi xác định lại diện tích đất

Trong quá trình sử dụng, việc diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ là điều thường xuyên xảy ra. Để được công nhận phần diện tích tăng thêm, người dân cần đáp ứng các điều kiện tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, việc cấp đổi Giấy chứng nhận theo số liệu đo đạc thực tế chỉ được thực hiện khi không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Nếu có tranh chấp về ranh giới, phần diện tích chênh lệch sẽ không được xem xét cấp sổ, thậm chí có thể dẫn đến việc bị thu hồi hoặc đình chỉ sử dụng phần đất đang tranh chấp.

Lời khuyên từ chuyên gia: Tranh chấp đất đai không chỉ là câu chuyện về diện tích, mà là câu chuyện về quyền lợi pháp lý bị đóng băng. Người dân nên chủ động thực hiện các biện pháp hòa giải cơ sở hoặc nhờ đến sự tư vấn của các luật sư chuyên ngành ngay khi có dấu hiệu mâu thuẫn để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.