Nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư triển khai dự án, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất là việc bổ sung trường hợp ngoại lệ không bị xử phạt đối với hành vi chậm đăng ký biến động đất đai khi thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Bước đi đột phá gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc

Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận là phương thức phổ biến được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, do quy mô dự án lớn, việc gom đất kéo dài và thủ tục pháp lý phức tạp, nhiều doanh nghiệp thường gặp khó khăn trong việc hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Theo quy định cũ tại khoan 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn sẽ bị áp dụng mức phạt tiền từ 02 đến 03 triệu đồng. Dù số tiền phạt đối với từng thửa đất không quá lớn, nhưng đối với một dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn thửa đất, tổng mức phạt và các rắc rối về thủ tục hành chính đi kèm đã tạo ra rào cản không nhỏ cho các chủ đầu tư.

Quy định mới giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án đầu tư thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)

Để giải quyết bất cập này, Điều 11 Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung quy định loại trừ trách nhiệm xử phạt hành chính đối với các trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Chi tiết các trường hợp được miễn phạt từ ngày 31/8/2026

Cụ thể, kể từ ngày Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành (ngày 31/8/2026), các trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai 2024 sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chậm đăng ký biến động đất đai trong các bối cảnh chuyển tiếp sau:

• Trường hợp đã lập biên bản vi phạm hành chính trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt: Cơ quan có thẩm quyền sẽ không tiến hành ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư.
• Trường hợp đã có quyết định xử phạt từ ngày 31/01/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện: Quyết định xử phạt đó sẽ không tiếp tục được thi hành. Doanh nghiệp được miễn trách nhiệm nộp phạt đối với phần nghĩa vụ chưa thực hiện này.

"Đối với các quyết định xử phạt vi phạm hành chính đã được người vi phạm thực hiện xong trước thời điểm ngày 31/8/2026, việc giải quyết khiếu nại (nếu có) sẽ tiếp tục được thực hiện theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt đó."

Lưu ý quan trọng: Không áp dụng đại trà cho mọi trường hợp

Mặc dù đây là một chính sách vô cùng cởi mở và mang tính nhân văn cao, các chuyên gia pháp lý của Hệ thống pháp luật khuyến cáo người dân và doanh nghiệp cần phân biệt rõ phạm vi áp dụng của quy định mới này. Quy định loại trừ xử phạt này chỉ áp dụng duy nhất đối với việc nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo đúng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024.

Các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thông thường giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau mà chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai quá 30 ngày vẫn sẽ bị xử phạt nghiêm khắc theo quy định tại khoan 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP với mức phạt từ 02 đến 03 triệu đồng.

Do đó, các doanh nghiệp địa ốc khi thực hiện gom đất dự án cần chủ động rà soát, phân loại hồ sơ pháp lý của từng thửa đất, bảo đảm chứng minh được mục đích nhận quyền sử dụng đất là để thực hiện dự án đầu tư hợp pháp nhằm được hưởng chính sách ưu đãi, miễn phạt đặc thù này khi Nghị định mới đi vào cuộc sống từ cuối tháng 8 năm nay.