Bước ngoặt mới trong quản lý đất đai: Khi thị trường lên ngôi

Tính đến thời điểm tháng 4 năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những thay đổi sâu sắc sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào cuộc sống. Một trong những điểm đột phá nhất chính là việc bãi bỏ hoàn toàn khái niệm "Khung giá đất" – vốn được coi là rào cản khiến giá đất Nhà nước luôn thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Việc chuyển dịch sang cơ chế định giá theo nguyên tắc thị trường không chỉ giúp minh bạch hóa các giao dịch mà còn bảo vệ quyền lợi sát sườn của người dân khi thực hiện các thủ tục về bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nguyên tắc định giá đất theo quy định mới

Theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất hiện nay phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính công bằng. Cụ thể:

"1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư."

Sự khác biệt lớn nhất so với trước đây là giá đất Nhà nước hiện nay được xây dựng dựa trên các dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường, thay vì bị khống chế bởi mức trần và mức sàn của Chính phủ như thời điểm Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực.

Phân biệt Bảng giá đất và Giá đất cụ thể

Dưới sự điều chỉnh của Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần phân biệt rõ hai khái niệm này để áp dụng đúng trong từng trường hợp cụ thể:

Các trường hợp áp dụng Bảng giá đất

Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp phổ biến như:

• Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
• Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật).

Các trường hợp áp dụng Giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể có vai trò quan trọng trong các giao dịch lớn hoặc các dự án đầu tư:

• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (đây là điểm người dân quan tâm nhất).
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá cho tổ chức.
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.

Tại sao việc bãi bỏ Khung giá đất lại quan trọng?

Trước đây, Khung giá đất do Chính phủ ban hành thường lạc hậu so với biến động của thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng "hai giá": giá trong hợp đồng (theo khung) thấp để trốn thuế, còn giá thực tế lại rất cao. Khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường theo khung giá khiến người dân chịu thiệt thòi, dẫn đến nhiều khiếu kiện kéo dài.

Với quy định mới tại Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm sát với giá thị trường. Điều này giúp:

1. Đảm bảo quyền lợi người dân: Nhận mức bồi thường thỏa đáng hơn khi bị thu hồi đất.
2. Thúc đẩy dự án: Giải phóng mặt bằng nhanh hơn do sự đồng thuận của người dân cao hơn.
3. Tăng thu ngân sách: Các nghĩa vụ tài chính được tính đúng, tính đủ theo giá trị thực.

Tóm lại, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể sẽ giúp các cá nhân, tổ chức chủ động hơn trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về đất đai, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có trong bối cảnh luật pháp đang có những chuyển biến tích cực.

Nếu còn thắc mắc về các phương pháp định giá đất hoặc cách tính tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất, quý độc giả vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ kịp thời.