Vấn đề quyền sở hữu bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam luôn là chủ đề nhận được sự quan tâm đặc biệt từ thị trường và giới đầu tư quốc tế. Trong quá trình hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai và bất động sản, đề xuất thu hẹp phạm vi sở hữu nhà ở của người nước ngoài, chỉ tập trung vào phân khúc căn hộ chung cư đã từng tạo nên làn sóng thảo luận sôi nổi. Quy định pháp lý hiện hành đã được điều chỉnh như thế nào và người nước ngoài cần nắm rõ những điều kiện gì để đảm bảo giao dịch hợp pháp?

Đề xuất thu hẹp phạm vi sở hữu nhà ở của người nước ngoài: Từng bước hoàn thiện chính sách

Trước đây, trong các giai đoạn xây dựng và lấy ý kiến dự thảo hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở, cơ quan soạn thảo từng đưa ra phương án thu hẹp đáng kể các loại hình nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam. Theo đó, thay vì cho phép sở hữu cả nhà ở riêng lẻ (như biệt thự, nhà liền kề) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự thảo đã đề xuất chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư.

Mục đích trọng tâm của định hướng này là vừa tiếp tục khuyến khích, thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế, vừa tăng cường hiệu quả quản lý quy hoạch đô thị, đảm bảo an ninh - quốc phòng và bảo vệ quỹ đất đai quốc gia tại các vị trí chiến lược.

Quy định hiện hành theo Luật Nhà ở: Cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu những loại nhà nào?

Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các quy định chi tiết tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, chính sách dành cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định chặt chẽ, cụ thể:

• Đối tượng được sở hữu: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.
• Phạm vi loại nhà ở: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ngoại trừ các dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo xác định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hình thức sở hữu: Mua, thuê mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhận tặng cho, nhận thừa kế; hoặc mua lại từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp theo luật định.

Giới hạn số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Để bảo đảm sự hài hòa giữa nhu cầu an cư, kinh doanh của người nước ngoài và sự ổn định của thị trường nhà ở trong nước, pháp luật quy định hạn mức và thời hạn sở hữu rất rõ ràng:

• Tỷ lệ sở hữu chung cư: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư (kể cả chung cư hỗn hợp). Nếu trên một địa bàn có nhiều tòa chung cư thì tổng số căn hộ thuộc sở hữu người nước ngoài cũng phải tuân thủ trần giới hạn quy định.
• Giới hạn nhà ở riêng lẻ: Trường hợp trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường mà có nhiều dự án nhà ở thương mại thì người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà liền kề).
• Thời hạn sở hữu: Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở được ghi nhận tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu tương ứng với thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam.
• Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam: Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.

Những lưu ý pháp lý quan trọng khi thực hiện giao dịch

Các nhà đầu tư và người nước ngoài khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng nhà ở tại Việt Nam cần lưu ý:

1. Xác định dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài: Chỉ ký kết hợp đồng mua bán nhà ở tại các dự án đã được Sở Xây dựng công bố danh sách thuộc diện cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu.
2. Thanh toán qua tài khoản ngân hàng: Mọi khoản tiền thanh toán tiền mua nhà, thuê mua nhà ở đều phải thực hiện qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, đúng quy định về quản lý ngoại hối.
3. Hết thời hạn sở hữu: Trước khi hết hạn sở hữu, chủ sở hữu nước ngoài có quyền tặng cho hoặc bán nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện tại Việt Nam để bảo toàn giá trị tài sản.