Bước ngoặt pháp lý chấm dứt nỗi lo 'mất tiền oan' của người mua nhà

Trong nhiều năm qua, việc xác định diện tích căn hộ chung cư luôn là tâm điểm của những cuộc tranh chấp không hồi kết giữa khách hàng và chủ đầu tư. Nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ sự mập mờ giữa hai cách tính: diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Tuy nhiên, với sự ra đời của Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã chính thức đưa ra lời giải cho bài toán này.

Theo quy định mới, kể từ ngày 08/04/2014, diện tích sử dụng căn hộ chung cư chỉ được tính theo kích thước thông thủy. Đây là một thay đổi mang tính lịch sử, sửa đổi trực tiếp Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD, nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản.

Diện tích thông thủy được xác định như thế nào?

Căn cứ theo nội dung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) bao gồm:

• Diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ.
• Diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

Đặc biệt, quy định nhấn mạnh KHÔNG TÍNH các phần diện tích sau vào sở hữu riêng của căn hộ:

• Tường bao ngôi nhà và tường phân chia giữa các căn hộ.
• Diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Việc loại bỏ cột và hộp kỹ thuật ra khỏi diện tích tính tiền mua nhà giúp khắc phục tình trạng bất bình đẳng giữa các hộ gia đình. Trước đây, những hộ có căn hộ chứa nhiều cột trụ lớn thường phải trả cùng một mức giá trên mỗi mét vuông như những hộ không có cột, dù diện tích thực tế sử dụng bị thu hẹp đáng kể.

Trách nhiệm của chủ đầu tư và quyền lợi của người mua

Thông tư mới yêu cầu các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán cả diện tích sàn xây dựng và diện tích thông thủy. Tuy nhiên, diện tích thông thủy mới là căn cứ duy nhất để tính tiền mua bán và được ghi vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

"Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ."

Đối với các hợp đồng đã ký kết trước ngày 08/04/2014, việc xác định diện tích vẫn được thực hiện theo thỏa thuận đã ký. Tuy nhiên, đối với các giao dịch mới, nếu chủ đầu tư không tuân thủ mẫu hợp đồng quy định tại Điều 2 Thông tư 03/2014/TT-BXD, hợp đồng đó sẽ không được pháp luật công nhận và không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

Đây là nỗ lực rất lớn của Bộ Xây dựng trong việc cụ thể hóa Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2005, tạo hành lang pháp lý vững chắc bảo vệ người tiêu dùng trước những rủi ro khi mua nhà chung cư.