Trước thực trạng tranh chấp bất động sản diễn biến phức tạp và tình trạng mua bán nhà đất bằng giấy tay tiềm ẩn vô số cạm bẫy, yêu cầu siết chặt công chứng và minh bạch hóa giao dịch quyền sử dụng đất trở thành tâm điểm chú ý của dư luận cũng như giới lập pháp. Tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ đã định hướng nghiên cứu và hoàn thiện toàn diện cơ chế công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm thiết lập một hành lang bảo vệ an toàn tài sản tuyệt đối cho người dân và trật tự thị trường.

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước then chốt bảo đảm an toàn pháp lý cho mọi giao dịch (ảnh minh họa)

Định hướng siết chặt công chứng giao dịch đất đai theo chỉ đạo của Chính phủ

Theo điểm b mục 1 Phần I Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho các cơ quan chuyên môn nghiên cứu thực hiện yêu cầu công chứng đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy định này phải được xây dựng trên nguyên tắc đồng bộ với pháp luật chuyên ngành về công chứng, đồng thời giải quyết triệt để bài toán ngăn chặn các nguy cơ lừa đảo, tranh chấp ranh giới, hay tình trạng một thửa đất bán cho nhiều người.

Song hành với định hướng công chứng, Chính phủ nhấn mạnh yêu cầu đăng ký bắt buộc đối với quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai phát sinh. Đây là hai mắt xích không thể tách rời: công chứng giữ vai trò thẩm tra tính hợp pháp về mặt ý chí và hồ sơ giao dịch, còn đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước là thủ tục xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ thể mới trên hệ thống hồ sơ địa chính.

Quy định hiện hành về công chứng, chứng thực hợp đồng đất đai

Trên cơ sở cụ thể hóa các mục tiêu quản lý và bảo vệ quyền lợi công dân, Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ ràng về việc công chứng, chứng thực văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:

• Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thẩm quyền.
• Trường hợp công chứng theo nhu cầu: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; cũng như các hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực tùy theo sự lựa chọn và thỏa thuận của các bên theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Văn bản về thừa kế: Các văn bản phân chia, thỏa thuận hoặc khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.

Người dân cần chủ động kiểm tra kỹ quy hoạch và tính pháp lý của thửa đất trước khi ký kết hợp đồng công chứng (ảnh minh họa)

Vì sao công chứng bắt buộc lại là chiếc van an toàn bảo vệ người mua nhà đất?

Trong thực tế đời sống pháp lý, không ít người mua đất vì muốn tiết kiệm một khoản chi phí nhỏ hoặc ngại thủ tục rườm rà đã lựa chọn giao dịch qua "giấy viết tay", hợp đồng ủy quyền định đoạt hoặc vi bằng do Thừa phát lại lập. Điều này đẩy người mua vào những rủi ro cực kỳ nghiêm trọng:

• Nguy cơ giao dịch vô hiệu: Hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai không qua công chứng, chứng thực theo luật định sẽ bị coi là vô hiệu về mặt hình thức. Khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trong khi người mua chịu thiệt thòi lớn do giá trị đất đã gia tăng mạnh.
• Bị lừa đảo mua đất dính quy hoạch hoặc đang bị kê biên: Công chứng viên có trách nhiệm pháp lý kiểm tra tình trạng ngăn chặn, thế chấp, tranh chấp và thông tin chủ quyền trên hệ thống dữ liệu công chứng trước khi chứng nhận văn bản. Giao dịch chui hoàn toàn không có lớp màng bảo vệ này.
• Tắc nghẽn khi đăng ký sang tên Sổ đỏ: Cơ quan đăng ký đất đai kiên quyết từ chối tiếp nhận hồ sơ sang tên chuyển nhượng nếu hợp đồng không có con dấu công chứng hoặc chứng thực hợp lệ.

Đồng bộ hóa dữ liệu đất đai: Nền tảng để công chứng phát huy tối đa hiệu quả

Một điểm đột phá mà Nghị quyết 278/NQ-CP và các văn bản chỉ đạo của Chính phủ đặc biệt quan tâm là việc kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu công chứng. Khi hệ thống số hóa vận hành thống nhất, mọi thông tin về lịch sử giao dịch, biến động thửa đất, biện pháp ngăn chặn thi hành án hay thế chấp ngân hàng đều hiển thị tức thì trên màn hình làm việc của Công chứng viên và cán bộ địa chính.

Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính cho người dân mà còn chặn đứng hoàn toàn hiện tượng làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tinh vi đang diễn ra ngày càng phức tạp.

Lời khuyên pháp lý thiết thực cho người dân khi giao dịch đất đai

Để bảo đảm quyền lợi tối đa và tránh những tranh chấp pháp lý dai dẳng, mỗi cá nhân, gia đình khi tham gia giao dịch bất động sản cần lưu ý các khuyến nghị sau:

1. Tuyệt đối không mua bán đất qua giấy viết tay hay vi bằng: Vi bằng Thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền hoặc giấy tờ, tuyệt đối không có giá trị thay thế văn bản công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Xác minh kỹ tính chính chủ và tình trạng pháp lý: Trước khi đặt cọc hay ký kết tại Phòng/Văn phòng công chứng, hãy chủ động liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để kiểm tra thông tin quy hoạch, tranh chấp hoặc tình trạng kê biên của thửa đất.
3. Thực hiện ngay thủ tục đăng ký biến động trong hạn định: Ngay sau khi hoàn thành việc công chứng hợp đồng, người nhận chuyển nhượng phải nhanh chóng nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Việc hoàn thiện và thực thi nghiêm túc quy định công chứng bắt buộc không đơn thuần là thủ tục hành chính, mà chính là thước đo của một thị trường bất động sản văn minh, an toàn và phát triển bền vững.