Trong bối cảnh quản lý đất đai ngày càng được siết chặt, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 05/01/2020) thay thế cho Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Đây được coi là một "cú đấm thép" đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với mức xử phạt tăng mạnh, đặc biệt là đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

1. Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở: Mức phạt lên đến 01 tỷ đồng

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (bao gồm cả đất ở) mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt rất nặng dựa trên diện tích vi phạm và khu vực (nông thôn hoặc đô thị).

Cụ thể, mức phạt đối với cá nhân tại khu vực nông thôn như sau:

• Dưới 0,01 héc ta: Phạt từ 03 - 05 triệu đồng.
• Từ 0,01 đến dưới 0,02 héc ta: Phạt từ 05 - 10 triệu đồng.
• Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta: Phạt từ 10 - 15 triệu đồng.
• Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta: Phạt từ 15 - 30 triệu đồng.
• Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta: Phạt từ 30 - 50 triệu đồng.
• Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta: Phạt từ 50 - 80 triệu đồng.
• Từ 01 đến dưới 03 héc ta: Phạt từ 80 - 120 triệu đồng.
• Từ 03 héc ta trở lên: Phạt từ 120 - 250 triệu đồng.

Lưu ý đặc biệt: Tại khu vực đô thị, mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt nêu trên. Đối với tổ chức, mức phạt gấp đôi so với cá nhân, tối đa có thể lên tới 01 tỷ đồng. Ngoài ra, người vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

2. Lần đầu tiên xử phạt hành vi bỏ hoang đất

Một điểm mới đáng chú ý của Nghị định 91/2019/NĐ-CP là việc xử phạt hành vi không sử dụng đất (bỏ hoang). Tại Điều 32 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:

Hành vi không sử dụng đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng trong thời hạn 24 tháng liên tục mà không thuộc trường hợp bất khả kháng sẽ bị phạt tiền từ 500.000 đồng đến 10 triệu đồng tùy diện tích.

Biện pháp khắc phục là buộc phải đưa đất vào sử dụng, nếu không sẽ bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

3. Mua bán đất không có Sổ đỏ: Rủi ro pháp lý và mức phạt nặng

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (đặc biệt là thiếu Giấy chứng nhận) là hành vi vi phạm nghiêm trọng. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất phải có Sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng mới được phép giao dịch.

Tại Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt cho hành vi chuyển nhượng đất không đủ điều kiện tại khu vực nông thôn dao động từ 03 - 20 triệu đồng, và tại khu vực đô thị là từ 05 - 40 triệu đồng.

4. Chậm sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng

Nhiều người dân sau khi mua bán đất thường chủ quan không thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) trong thời hạn quy định. Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động:

• Tại nông thôn: Phạt từ 01 - 03 triệu đồng (nếu quá hạn dưới 24 tháng) và 02 - 05 triệu đồng (nếu quá hạn trên 24 tháng).
• Tại đô thị: Mức phạt gấp đôi, tối đa lên đến 10 triệu đồng đối với cá nhân và 20 triệu đồng đối với tổ chức.

5. Lấn, chiếm đất và hành vi hủy hoại đất

Hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa tại khu vực đô thị có thể bị phạt tới 500 triệu đồng đối với cá nhân và 01 tỷ đồng đối với tổ chức theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Đặc biệt, Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP lần đầu tiên quy định rõ hành vi hủy hoại đất (làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất...) với mức phạt cao nhất lên đến 150 triệu đồng.

Lời khuyên pháp lý

Với những quy định mới khắt khe từ Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người sử dụng đất cần hết sức lưu ý:

1. Tuyệt đối không tự ý xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Thực hiện đăng ký biến động đất đai đúng thời hạn 30 ngày sau khi ký hợp đồng công chứng.
3. Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và quy hoạch của thửa đất trước khi thực hiện giao dịch để tránh bị phạt nặng hoặc bị thu hồi đất.