Việc lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất luôn là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và được quan tâm hàng đầu. Với sự ra đời của Nghị định 115/2024/NĐ-CP, các quy định về đánh giá hồ sơ dự thầu đã được chi tiết hóa, tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch và công bằng hơn.

Phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu: Lợi ích xã hội là then chốt

Theo quy định tại Điều 45 Nghị định 115/2024/NĐ-CP, phương pháp đánh giá lợi ích xã hội và lợi ích nhà nước được áp dụng xuyên suốt. Điểm tổng hợp được xác định dựa trên thang điểm 100 hoặc 1.000, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của từng loại hình dự án.

Đối với các dự án khu đô thị hỗn hợp hoặc khu dân cư nông thôn, cơ cấu điểm được phân bổ rất rõ ràng: Điểm năng lực, kinh nghiệm chiếm 20-30%; Điểm phương án đầu tư kinh doanh chiếm 20-30%; và quan trọng nhất là Điểm hiệu quả sử dụng đất chiếm tới 40-60% tổng số điểm. Điều này cho thấy nhà nước đặc biệt coi trọng việc khai thác tối ưu nguồn lực đất đai.

Hệ thống tiêu chuẩn đánh giá: Từ năng lực tài chính đến hiệu quả sử dụng đất

Năng lực và kinh nghiệm - 'Tấm vé' thông hành của nhà đầu tư

Tại Điều 46 Nghị định 115/2024/NĐ-CP, tiêu chuẩn về năng lực tài chính yêu cầu nhà đầu tư phải chứng minh được vốn chủ sở hữu tối thiểu. Đặc biệt, trong trường hợp liên danh, nhà đầu tư đứng đầu phải góp ít nhất 30% vốn, và mỗi thành viên khác không thấp hơn 15%.

Bên cạnh đó, kinh nghiệm thực hiện các dự án tương tự cũng là một tiêu chí định lượng khắt khe. Nhà đầu tư có thể sử dụng kinh nghiệm của đối tác hoặc công ty con để chứng minh khả năng vận hành và kinh doanh công trình sau khi hoàn thành.

Phương án đầu tư kinh doanh - Trái tim của hồ sơ dự thầu

Không chỉ dừng lại ở con số tài chính, Điều 47 Nghị định 115/2024/NĐ-CP nhấn mạnh vào tính khả thi của phương án kỹ thuật. Nhà đầu tư cần đề xuất phương án phù hợp với quy hoạch xây dựng, quản lý ngành và các tiêu chuẩn về môi trường.

Việc đánh giá còn bao gồm hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực tại địa phương. Những dự án mang lại giá trị gia tăng cao, giải quyết việc làm và đóng góp tích cực vào ngân sách sẽ luôn nhận được điểm cộng từ hội đồng đánh giá.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Để thành công trong các cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư cần bám sát các quy định tại Luật Đấu thầu 2023 và Luật Đất đai 2024. Việc chuẩn bị một hồ sơ năng lực minh bạch, kết hợp với phương án kinh doanh sáng tạo và hiệu quả sẽ là chìa khóa để vượt qua các vòng thẩm định khắt khe của cơ quan chức năng.