Sự giao thoa giữa hai hình thức: Tặng cho và Chuyển nhượng

Dù bạn chọn hình thức tặng cho hay chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất cho người thân, cả hai đều có những điểm chung cốt lõi về mặt pháp lý. Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bất động sản muốn giao dịch phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.

Chuyển nhượng hay tặng cho nhà đất cho người thân cần cân nhắc kỹ về mặt thuế phí (ảnh minh họa)

Một điểm quan trọng khác là từ ngày 01/8/2024, mọi hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia.

Hồ sơ và trình tự thực hiện

Về cơ bản, hồ sơ đăng ký biến động cho cả hai trường hợp đều tương đồng, bao gồm: Hợp đồng đã công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của hai bên. Tuy nhiên, nếu thuộc diện được miễn thuế, bạn cần bổ sung thêm giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân như Giấy khai sinh hoặc Giấy đăng ký kết hôn.

Thủ tục công chứng là bước bắt buộc khi sang tên nhà đất cho người thân (ảnh minh họa)

Điểm khác biệt "đắt giá" về nghĩa vụ tài chính

Sự khác biệt lớn nhất giữa tặng cho và chuyển nhượng nằm ở các khoản thuế và lệ phí phải nộp cho ngân sách Nhà nước. Nếu không nắm rõ, người dân có thể phải nộp những khoản tiền không đáng có.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, cả hai hình thức đều được miễn thuế TNCN nếu giao dịch diễn ra giữa các mối quan hệ ruột thịt như: Vợ với chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; Ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; Anh chị em ruột với nhau...

"Thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế."

Tuy nhiên, nếu không thuộc đối tượng miễn thuế, mức thuế sẽ rất khác nhau: Chuyển nhượng chịu thuế 2% trên giá trị hợp đồng, trong khi tặng cho chịu thuế lên tới 10% cho phần giá trị trên 10 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ

Đây là điểm mấu chốt để tiết kiệm chi phí. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, việc tặng cho nhà đất giữa những người thân (như danh sách miễn thuế TNCN nêu trên) sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Ngược lại, nếu làm hợp đồng chuyển nhượng, dù là người thân, bạn vẫn phải nộp 0,5% lệ phí trước bạ.

Lời khuyên từ chuyên gia: Nên chọn hình thức nào?

Để tối ưu hóa chi phí khi sang tên cho người thân, hình thức Tặng cho thường là lựa chọn thông minh nhất. Tổng chi phí lúc này chỉ còn khoảng 0,15% phí thẩm định hồ sơ và phí công chứng. Trong khi đó, chuyển nhượng sẽ tiêu tốn ít nhất 0,65% giá trị tài sản (bao gồm lệ phí trước bạ và phí thẩm định).

Ví dụ, với một mảnh đất trị giá 5 tỷ đồng, việc chọn hình thức tặng cho thay vì chuyển nhượng có thể giúp gia đình tiết kiệm được hàng chục triệu đồng tiền lệ phí trước bạ và các chi phí phát sinh khác.