Vấn đề thời hạn sở hữu và niên hạn sử dụng nhà chung cư luôn là mối quan tâm hàng đầu của hàng triệu hộ gia đình sinh sống tại các đô thị lớn. Rất nhiều người băn khoăn liệu khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng hoặc xuống cấp nghiêm trọng thì cư dân có nguy cơ bị "mất trắng" quyền sở hữu căn hộ hay không. Tại Nghị quyết 278/NQ-CP về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ đã định hướng rõ nguyên tắc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, đồng thời bảo vệ tối đa quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định ra sao theo quy định?

Theo tinh thần chỉ đạo xuyên suốt của Chính phủ và quy định pháp luật hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải là một con số áp đặt tùy tiện mà phải gắn liền chặt chẽ với niên hạn an toàn của công trình xây dựng. Cụ thể, tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên hai yếu tố cốt lõi: hồ sơ thiết kế công trình và thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, thời hạn sử dụng công trình bắt đầu được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tùy thuộc vào cấp công trình (cấp đặc biệt, cấp I, cấp II hay cấp III), niên hạn thiết kế có thể kéo dài từ 50 năm, 100 năm hoặc lâu hơn nữa. Điều này phản ánh đúng bản chất kỹ thuật: mọi khối bê tông, cốt thép đều có giới hạn chịu lực theo thời gian và việc xác định niên hạn nhằm mục tiêu tối thượng là bảo vệ tính mạng, sức khỏe của chính cư dân sinh sống trong tòa nhà.

Khi chung cư hết niên hạn hoặc hư hỏng nặng, việc kiểm định được thực hiện thế nào?

Khi một tòa nhà chung cư chạm mốc thời hạn thiết kế hoặc xuất hiện các dấu hiệu xuống cấp nguy hiểm, nứt lún, cháy nổ, pháp luật quy định trình tự kiểm định chất lượng vô cùng nghiêm ngặt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý chuyên môn tổ chức đánh giá, kiểm định chất lượng an toàn chịu lực của toàn bộ kết cấu tòa nhà.

Theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023, chung cư chỉ buộc phải phá dỡ khi rơi vào các tình huống đặc biệt nguy hiểm như:

• Công trình bị hư hại nghiêm trọng do hỏa hoạn, thiên tai mà không còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
• Xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể kết cấu chịu lực chính (móng, cột, dầm, sàn) có nguy cơ sập đổ tức thì, buộc phải di dời khẩn cấp người dân;
• Hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, cấp điện bị tê liệt hoàn toàn, không đáp ứng tiêu chuẩn quy chuẩn và tiềm ẩn rủi ro thảm họa;
• Công trình hư hỏng cục bộ nhưng nằm trong quần thể quy hoạch chỉnh trang đô thị đồng bộ đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Nếu kết quả kiểm định cho thấy kết cấu công trình vẫn bảo đảm an toàn chịu lực, các cư dân hoàn toàn được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo thời hạn được ghi nhận trong kết luận kiểm định mà không hề bị cưỡng chế thu hồi hay chấm dứt quyền sử dụng vô lý.

Cư dân có bị mất quyền sở hữu và quyền sử dụng đất khi chung cư bị phá dỡ?

Đây là câu hỏi khiến nhiều người dân trăn trở nhất. Cần khẳng định rõ ràng: việc hết niên hạn sử dụng công trình hoàn toàn khác biệt với việc chấm dứt quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Tinh thần của Nghị quyết 278/NQ-CP cũng như các điều khoản tại Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đều nhất quán khẳng định quyền lợi chính đáng của chủ căn hộ:

Tại Điều 60 Luật Nhà ở 2023, các nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bảo đảm quyền lợi tối đa cho cư dân:

1. Quyền tái định cư tại chỗ: Trường hợp quy hoạch khu vực vẫn tiếp tục là đất xây dựng chung cư, chủ sở hữu căn hộ được bố trí tái định cư ngay tại dự án mới với diện tích tương ứng theo phương án bồi thường, hỗ trợ đã thỏa thuận. Người dân có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ tái định cư mới sau khi hoàn thành.
2. Quyền đối với quyền sử dụng đất chung: Toàn bộ diện tích đất ở của khối chung cư thuộc quyền sử dụng chung lâu dài của các chủ sở hữu. Khi tòa nhà bị phá dỡ, cư dân vẫn nắm giữ quyền sử dụng đất này, được quyền góp vốn, liên doanh với chủ đầu tư hoặc đóng góp kinh phí để cùng xây dựng lại chung cư mới khang trang hơn.
3. Quyền bồi thường thỏa đáng khi không tái định cư tại chỗ: Nếu quy hoạch phân khu đô thị không cho phép tiếp tục xây nhà chung cư cao tầng tại vị trí cũ (ví dụ chuyển đổi làm công viên, hạ tầng giao thông), người dân sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc nhận suất tái định cư tại vị trí khác tương đương trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện.
4. Hỗ trợ tạm cư và an sinh xã hội: Trong suốt thời gian phá dỡ và triển khai thi công xây dựng dự án mới, chính quyền địa phương và chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ chi trả tiền thuê nhà hoặc bố trí chỗ ở tạm thời bảo đảm điều kiện sinh hoạt cho các hộ gia đình.

Sự đồng bộ pháp lý và lời khuyên thiết thực cho người mua chung cư

Việc Chính phủ chỉ đạo gắn kết chặt chẽ quy định về nhà chung cư giữa Luật Nhà ở, pháp luật về xây dựng và Luật Đất đai đã xóa bỏ hoàn toàn khoảng trống pháp lý, chấm dứt những hoang mang lo ngại về việc "chung cư 50 năm thì sau 50 năm sẽ bị thu hồi không đền bù". Khái niệm niên hạn công trình thực chất là công cụ bảo hiểm an toàn kỹ thuật, bảo vệ tính mạng con người trước sự lão hóa tất yếu của vật liệu xây dựng.

Để bảo đảm quyền lợi bền vững khi sở hữu căn hộ chung cư, người mua nhà và cư dân nên lưu ý:

• Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án: Cần xác minh rõ hình thức giao đất là đất ở ổn định lâu dài hay đất thuê có thời hạn của dự án để biết chính xác quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ.
• Thực hiện nghiêm túc quỹ bảo trì: Ban quản trị và các cư dân cần quản lý minh bạch, sử dụng hiệu quả quỹ bảo trì 2% để thường xuyên duy tu, sửa chữa hệ thống cơ điện, chống thấm, kết cấu tòa nhà, giúp kéo dài tối đa tuổi thọ khai thác thực tế của chung cư.
• Chủ động tham gia các kỳ kiểm định định kỳ: Khi công trình bước vào giai đoạn trung niên, việc theo dõi sát sao kết quả kiểm định kỹ thuật sẽ giúp cư dân kịp thời lên kế hoạch cải tạo hoặc đồng thuận phương án tái thiết dự án một cách chủ động và có lợi nhất.