UBND thành phố Hà Nội vừa chính thức ban hành quy định mới về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn, đánh dấu một bước đi quan trọng trong việc cụ thể hóa các chính sách mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quy định này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà còn là công cụ để thành phố điều tiết thị trường bất động sản một cách minh bạch và hiệu quả hơn trong bối cảnh thị trường năm 2026 đang có nhiều chuyển biến tích cực.

Căn cứ pháp lý mang tính bước ngoặt cho giá đất Thủ đô

Việc ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND không đơn thuần là một văn bản hành chính định kỳ, mà là sự cụ thể hóa các cơ chế đặc thù được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Đây là giải pháp nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trong việc xác định giá đất khi chuyển giao giữa các thời kỳ luật cũ và mới.

Theo đó, trong các trường hợp không thể áp dụng trực tiếp bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị quyết nêu trên, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện theo hướng dẫn chi tiết tại Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Sự đồng bộ này giúp đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ, tránh tình trạng ách tắc hồ sơ đất đai do thiếu căn cứ tính tiền sử dụng đất.

Phân tích chi tiết hệ số điều chỉnh giá đất (K) cho từng nhóm đối tượng

Điểm đáng chú ý nhất trong quy định lần này là sự phân hóa rõ rệt của hệ số K tùy theo mục đích sử dụng và tính chất của dự án, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp:

• Nhóm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Để đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, hệ số K được xác định bằng 1 đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án trọng điểm của Thủ đô.
• Nhóm nghĩa vụ tài chính thông thường: Các trường hợp tính tiền sử dụng đất, thuế, phí thuộc phạm vi Điều 159 Luật Đất đai 2024 cũng áp dụng mức K = 1, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản dân cư.
• Nhóm dự án đầu tư và đấu giá quyền sử dụng đất: Đây là nhóm có sự điều chỉnh linh hoạt nhất. Hệ số K sẽ được tính toán dựa trên biến động thực tế của thị trường. Đặc biệt, mức K = 1,1 được áp dụng cho các dự án thương mại, dịch vụ, khu đô thị mới có lợi thế thương mại cao, nằm gần các trục giao thông huyết mạch hoặc trung tâm hành chính mới.

Tác động đến thị trường và trách nhiệm thực thi

Việc áp dụng hệ số K mới từ ngày 02/02/2026 được kỳ vọng sẽ tạo ra một mặt bằng giá đất sát với giá thị trường hơn, đồng thời tăng thu ngân sách cho thành phố để tái đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chính xác trong công tác định giá.

UBND thành phố Hà Nội đã giao nhiệm vụ cụ thể cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp cùng các cơ quan Thuế, Tài chính, Xây dựng để triển khai xác định giá đất chính xác cho từng vị trí. Người sử dụng đất cần chủ động cập nhật thông tin và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh các khoản phạt chậm nộp không đáng có.

Quyết định 19/2026/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực từ ngày 02/02/2026. Đồng thời, các quy định cũ tại Điều 1 Quyết định 89/2025/QĐ-UBND sẽ chính thức hết hiệu lực. Việc nắm vững các quy định mới này là vô cùng cần thiết đối với mọi cá nhân và tổ chức đang có các giao dịch liên quan đến đất đai tại Hà Nội trong năm 2026.