Hoạt động cho thuê tài sản như nhà ở, mặt bằng kinh doanh, hay phương tiện vận tải là hình thức kinh doanh phổ biến. Tuy nhiên, không ít cá nhân vẫn chưa nắm rõ các quy định về nghĩa vụ thuế, dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có. Dựa trên quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách xác định và tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cho hoạt động này trong bối cảnh năm 2019.

Cá nhân cần nắm rõ quy định thuế khi thực hiện giao dịch cho thuê tài sản (ảnh minh họa)

1. Đối tượng và điều kiện phải nộp thuế khi cho thuê tài sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cư trú có hoạt động cho thuê tài sản bao gồm:

• Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch).
• Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển.
• Cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ đi kèm.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người cho thuê cần lưu ý là ngưỡng doanh thu 100 triệu đồng/năm. Cụ thể:

"Cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân."

Như vậy, nếu tổng tiền thuê bạn thu về trong một năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, bạn sẽ được miễn toàn bộ các loại thuế này. Ngược lại, chỉ cần vượt quá con số này dù chỉ 1 đồng, bạn sẽ phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh.

Các loại tài sản phổ biến thuộc đối tượng chịu thuế khi cho thuê (ảnh minh họa)

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê tài sản

Công thức tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản khá đơn giản, dựa trên doanh thu thực tế nhận được. Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, số thuế phải nộp được xác định như sau:

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế: Là tổng số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng, bao gồm cả các khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được (nếu có).
• Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Ví dụ minh họa thực tế:

Ông A cho thuê một căn nhà với giá 15 triệu đồng/tháng trong năm 2019. Tổng doanh thu cả năm của ông A là: 15 triệu x 12 tháng = 180 triệu đồng (> 100 triệu đồng).

Số thuế ông A phải nộp trong năm 2019 là:

• Thuế TNCN: 180 triệu x 5% = 9 triệu đồng.
• Thuế GTGT: 180 triệu x 5% = 9 triệu đồng.
• Tổng số thuế phải nộp: 18 triệu đồng.

3. Thời điểm xác định doanh thu và nghĩa vụ kê khai

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản. Điều này có nghĩa là ngay khi đến hạn thanh toán theo thỏa thuận, nghĩa vụ thuế của bạn đã phát sinh, bất kể việc bên thuê đã thực trả hay chưa.

Ai là người đi nộp thuế?

Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng về người có trách nhiệm kê khai và nộp thuế:

• Nếu hợp đồng quy định bên thuê nộp thuế thay: Bên thuê có trách nhiệm khấu trừ thuế và nộp vào ngân sách nhà nước.
• Nếu không có thỏa thuận: Người cho thuê (chủ tài sản) trực tiếp thực hiện việc kê khai và nộp thuế.

Kết luận

Việc nắm vững cách tính thuế TNCN khi cho thuê tài sản không chỉ giúp bạn thực hiện đúng nghĩa vụ công dân mà còn giúp tối ưu hóa kế hoạch tài chính cá nhân. Với mức thuế suất tổng cộng 10% trên doanh thu (đối với doanh thu trên 100 triệu đồng/năm), đây là khoản chi phí cần được tính toán kỹ lưỡng khi đàm phán giá thuê.

Để tìm hiểu thêm các quy định chi tiết về thuế, quý độc giả có thể tham khảo thêm tại chuyên mục Thuế của Hệ Thống Pháp Luật.