Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang diễn ra sôi động, việc thuê và cho thuê nhà ở trở thành một giao dịch dân sự phổ biến. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý mà cả bên thuê và bên cho thuê thường xuyên thắc mắc là: Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không? Việc không công chứng có dẫn đến rủi ro vô hiệu hợp đồng hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến cuối năm 2019.

Khái niệm và hình thức hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản (trong đó có nhà ở) được định nghĩa như sau:

"Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê."

Về bản chất, đây là một giao dịch dân sự nhằm chuyển giao quyền sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian nhất định. Đối với nhà ở, các bên còn phải tuân thủ các quy định đặc thù tại Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở phải được lập thành văn bản với các nội dung cơ bản như thông tin các bên, mô tả đặc điểm nhà ở, giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán...

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Đây là nội dung có nhiều sự thay đổi qua các thời kỳ pháp luật. Trước đây, theo Luật Nhà ở 2005, hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 06 tháng trở lên bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015), quy định này đã được bãi bỏ nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:

"Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu."

Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại (năm 2019), hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Hợp đồng chỉ cần được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên là đã có giá trị pháp lý ràng buộc, trừ khi các bên tự nguyện muốn thực hiện việc công chứng để tăng tính an toàn.

Những rủi ro tiềm ẩn khi không công chứng hợp đồng thuê nhà

Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng việc chỉ ký tay (hợp đồng viết tay hoặc đánh máy không công chứng) có thể tiềm ẩn một số rủi ro nhất định, đặc biệt là với những hợp đồng có giá trị lớn hoặc thời hạn thuê dài hạn:

• Tranh chấp về chữ ký và chủ thể: Một trong các bên có thể phủ nhận chữ ký hoặc cho rằng người ký không có thẩm quyền (ví dụ: nhà thuộc sở hữu chung vợ chồng nhưng chỉ một người ký).
• Khó khăn trong việc chứng minh: Khi xảy ra tranh chấp tại Tòa án, các bên phải mất thời gian chứng minh tính xác thực của hợp đồng. Trong khi đó, theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
• Rủi ro về đối tượng thuê: Công chứng viên sẽ kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà (có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp không), giúp bên thuê tránh được việc thuê phải nhà đang có vấn đề pháp lý phức tạp.

Lời khuyên pháp lý để bảo vệ quyền lợi tối đa

Dù không là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực, nhưng để đảm bảo an toàn tuyệt đối, các chuyên gia pháp lý đưa ra các lời khuyên sau:

1. Nên công chứng đối với hợp đồng giá trị lớn: Nếu bạn thuê mặt bằng kinh doanh, biệt thự hoặc thuê dài hạn (từ 3-5 năm trở lên) với số tiền cọc và tiền thuê lớn, việc công chứng là cực kỳ cần thiết.
2. Kiểm tra kỹ tư cách chủ sở hữu: Trước khi ký, hãy yêu cầu xem bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng/Sổ đỏ) và chứng minh nhân dân của chủ nhà.
3. Quy định rõ về đơn phương chấm dứt hợp đồng: Cần ghi rõ các trường hợp được quyền chấm dứt hợp đồng trước hạn và mức bồi thường thiệt hại để tránh tranh chấp sau này.

Tóm lại, việc hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không phụ thuộc hoàn toàn vào sự thỏa thuận và mức độ tin tưởng giữa các bên. Tuy nhiên, "cẩn tắc vô ưu", việc thực hiện đúng và đủ các thủ tục pháp lý sẽ là tấm lá chắn vững chắc nhất bảo vệ quyền lợi của bạn trước những biến cố không mong muốn.