Sau một thời gian dài chờ đợi và gây ra nhiều tranh luận trong giới chuyên gia cũng như thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD. Đi kèm với Thông tư này là Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (mã số QCVN 04:2019/BXD), đánh dấu một bước ngoặt pháp lý quan trọng trong việc quản lý và phát triển loại hình nhà ở này tại Việt Nam.

Diện tích căn hộ tối thiểu 25m2: Lời giải cho bài toán nhà ở giá rẻ

Một trong những điểm đáng chú ý nhất tại QCVN 04:2019/BXD chính là quy định về diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư. Theo đó, căn hộ phải có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh, với diện tích sử dụng không được thấp hơn 25m2.

Quy định này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc nhà ở diện tích nhỏ, phù hợp với túi tiền của người trẻ độc thân hoặc các gia đình ít người. Tuy nhiên, để tránh tình trạng "ổ chuột trên cao", quy chuẩn cũng khống chế tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Tiêu chuẩn khắt khe về chiếu sáng và thông gió tự nhiên

Không chỉ dừng lại ở diện tích, chất lượng sống bên trong căn hộ cũng được pháp luật đặc biệt quan tâm. Cụ thể, mọi căn hộ chung cư bắt buộc phải được thiết kế để đảm bảo chiếu sáng tự nhiên. Đối với những căn hộ có từ hai phòng ở trở lên, quy chuẩn cho phép tối đa một phòng không có chiếu sáng tự nhiên, nhưng phải đảm bảo các yếu tố kỹ thuật khác.

Riêng đối với phòng ngủ, không gian nghỉ ngơi quan trọng nhất, Quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD yêu cầu phải thông thoáng, có ánh sáng trực tiếp và diện tích sử dụng tối thiểu không được dưới 09m2. Điều này giúp đảm bảo sức khỏe và tái tạo năng lượng cho cư dân sau ngày làm việc.

Hệ thống thang máy: An toàn và năng lực vận chuyển

Vấn đề thang máy tại các tòa nhà cao tầng luôn là tâm điểm của các tranh chấp và lo ngại về an toàn. Thông tư 21/2019/TT-BXD đã đưa ra các định mức cụ thể để giải quyết bài toán này:

• Số lượng: Nhà chung cư từ 05 tầng trở lên phải có ít nhất 01 thang máy; từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 02 thang máy.
• Thang máy chuyên dụng: Đối với các tòa nhà từ 10 tầng, bắt buộc phải có ít nhất 01 thang máy đủ kích thước để vận chuyển băng ca cấp cứu trong trường hợp khẩn cấp.
• Mật độ sử dụng: Cần bố trí tối thiểu 01 thang máy cho mỗi 200 người cư trú (không tính tầng 1). Nếu tính theo số căn hộ, tỷ lệ tối thiểu là 01 thang máy cho 70 căn hộ.
• Tải trọng: Tải trọng nâng không được nhỏ hơn 400kg. Trường hợp tòa nhà chỉ có duy nhất 01 thang máy, tải trọng tối thiểu phải đạt 600kg.

Yêu cầu kỹ thuật và an toàn vận hành bắt buộc

Để bảo vệ tính mạng cư dân, thang máy trong nhà chung cư phải được trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ chống kẹt cửa, bộ cứu hộ tự động (ARD) và hệ thống điện thoại nội bộ (intercom) kết nối từ cabin ra phòng trực điều khiển. Quy chuẩn nhấn mạnh thang máy chỉ được phép hoạt động khi tất cả các cửa thang đã đóng kín hoàn toàn.

Bên cạnh đó, các quy định về hành lang, lối thoát nạn và hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng được tích hợp chặt chẽ, tạo nên một hàng rào bảo vệ đa lớp cho cư dân sinh sống tại các dự án cao tầng.

Thông tư 21/2019/TT-BXD và Quy chuẩn QCVN 04:2019/BXD chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2020. Các dự án được phê duyệt sau thời điểm này bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định nêu trên.

Việc ban hành quy chuẩn mới không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản mà còn là công cụ hữu hiệu để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát chất lượng công trình, đảm bảo quyền lợi chính đáng về không gian sống an toàn, tiện nghi cho người dân.