Trong thực tế đời sống, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng "giấy viết tay" (hợp đồng không công chứng, chứng thực) diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là tại các khu vực nông thôn hoặc vùng ven đô. Tuy nhiên, hình thức này luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cực lớn. Câu hỏi đặt ra là: Liệu Sổ đỏ đã cấp cho đất mua bằng giấy viết tay có bị thu hồi không? Và trong trường hợp nào thì người dân được phép hợp thức hóa loại giấy tờ này?

Đất mua bằng giấy viết tay có được cấp Sổ đỏ không?

Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP), Nhà nước cho phép người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể sau:

• Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, nếu giao dịch diễn ra trong các mốc thời gian trên và đáp ứng đủ điều kiện, người mua hoàn toàn có thể được cấp Sổ đỏ chính chủ. Tuy nhiên, nếu việc cấp Sổ đỏ diễn ra không đúng quy trình hoặc sai đối tượng, rủi ro bị thu hồi là rất cao.

Các trường hợp thu hồi Sổ đỏ theo quy định tại Luật Đất đai 2013

Căn cứ vào Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
...
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Đối với đất mua bằng giấy viết tay, lỗi "không đúng đối tượng" hoặc "không đủ điều kiện được cấp" là phổ biến nhất. Ví dụ, nếu người bán không phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc đất đang có tranh chấp nhưng vẫn được cấp Sổ đỏ cho người mua, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi sau khi có kết luận thanh tra hoặc bản án của Tòa án.

Quy trình thu hồi Sổ đỏ diễn ra như thế nào?

Việc thu hồi không diễn ra tùy tiện mà phải tuân thủ trình tự nghiêm ngặt. Theo khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sẽ ra quyết định thu hồi sau khi:

• Có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp xác định việc cấp giấy là sai quy định.
• Có văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
• Có bản án, quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.

Lưu ý đặc biệt: Nếu người đã được cấp Sổ đỏ (dù sai quy định) nhưng đã kịp thời thực hiện chuyển quyền (bán, tặng cho...) cho người thứ ba theo đúng quy định của pháp luật thì Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đó. Việc xử lý thiệt hại sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.

Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro "mất trắng"

Để bảo vệ quyền lợi khi mua đất bằng giấy viết tay trong bối cảnh pháp luật hiện nay (tháng 6/2021), người dân cần lưu ý:

1. Kiểm tra quy hoạch: Đến trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai để xác minh thửa đất có nằm trong diện thu hồi hoặc tranh chấp hay không.
2. Xác minh nguồn gốc: Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ cũ (nếu có) để chứng minh quá trình sử dụng đất liên tục, ổn định.
3. Lập văn bản rõ ràng: Dù là giấy viết tay, hãy cố gắng có người làm chứng và thực hiện điểm chỉ để tăng tính pháp lý khi có tranh chấp xảy ra.

Tóm lại, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không hoàn toàn dẫn đến việc bị thu hồi Sổ đỏ nếu bạn đáp ứng đúng các mốc thời gian và điều kiện tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, sự cẩn trọng và am hiểu pháp luật luôn là "lá chắn" tốt nhất cho tài sản của bạn.