Nghĩa vụ của các bên khi "kèo" đặt cọc bị hủy bỏ

Trong giao dịch bất động sản, đặt cọc là bước đệm quan trọng để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Khi một bên từ chối thực hiện hợp đồng, mức phạt cọc sẽ được áp dụng như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, về mặt tài chính, nếu bên mua (bên đặt cọc) không mua nữa, họ sẽ mất số tiền đã cọc. Tuy nhiên, rắc rối phát sinh khi hợp đồng đặt cọc này đã được công chứng.

Chưa hủy hợp đồng đặt cọc công chứng, chủ đất có được bán tiếp?

Đây là câu hỏi khiến nhiều người lo ngại vì sợ bị "treo" quyền sở hữu. Tuy nhiên, căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014, nếu bên mua vi phạm và thời hạn đặt cọc đã hết, bên bán vẫn có quyền chuyển nhượng đất cho bên thứ ba mà không bị hạn chế, trừ khi có thỏa thuận khác đặc biệt.

Lý do pháp lý cho việc này bao gồm:

• Quyền tự do chuyển nhượng: Pháp luật không có quy định nào cấm chủ đất bán tài sản khi bên mua đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Hành vi vi phạm của bên mua không thể tước đi quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu hợp pháp.
• Bản chất của công chứng: Theo Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng chỉ là việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch tại thời điểm ký kết. Nó không làm thay đổi bản chất quyền và nghĩa vụ của các bên khi một bên vi phạm.

Tại sao thực tế vẫn có văn phòng công chứng từ chối?

Dù luật không cấm, nhưng trên thực tế, một số văn phòng công chứng có thể từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng mới nếu thấy trên hệ thống vẫn còn tồn tại hợp đồng đặt cọc chưa hủy. Điều này thường do:

• Các bên có thỏa thuận "tự trói" mình bằng điều khoản không được bán khi chưa hủy cọc.
• Công chứng viên thận trọng quá mức để tránh rủi ro tranh chấp kéo dài.

Giải pháp "gỡ rối" cho chủ đất

Nếu bạn đang gặp khó khăn khi văn phòng công chứng từ chối thực hiện giao dịch mới, hãy thực hiện các bước sau:

1. Yêu cầu giải thích bằng văn bản: Đề nghị công chứng viên chỉ rõ căn cứ pháp lý nào cấm bạn bán đất khi bên mua đã vi phạm thời hạn cọc.
2. Thay đổi đơn vị công chứng: Bạn có quyền lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng khác hoặc thực hiện chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.
3. Khởi kiện (nếu cần): Trong trường hợp bên mua cố tình gây khó dễ hoặc tranh chấp số tiền cọc, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để chấm dứt hợp đồng đặt cọc một cách chính thức.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc công chứng, hãy đảm bảo có điều khoản rõ ràng về việc tự động chấm dứt hợp đồng khi hết thời hạn mà bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có.