Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới đầy minh bạch và kỷ cương khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức đi vào cuộc sống. Một trong những nội dung được quan tâm nhất chính là các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, đặc biệt là hình thức phân lô bán nền.

Quy định mới về việc "siết" phân lô bán nền tại các đô thị

Điểm thay đổi lớn nhất mà các chủ đầu tư và nhà đầu tư cần lưu ý chính là phạm vi các khu vực được phép phân lô bán nền đã bị thu hẹp đáng kể. Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hình thức phân lô bán nền tại các khu vực sau:

• Các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
• Các khu vực có yêu cầu cao về quản lý kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
• Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng "đầu cơ đất nền" tràn lan, gây lãng phí nguồn lực đất đai và làm mất mỹ quan đô thị tại các thành phố lớn.

Điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án

Để được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng đồng thời các điều kiện nghiêm ngặt quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và pháp luật về kinh doanh bất động sản:

1. Hoàn thiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật

Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Các hạng mục này bao gồm hệ thống giao thông, cấp điện, chiếu sáng, cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải. Đặc biệt, hạ tầng của dự án phải đảm bảo kết nối thông suốt với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

2. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Đây là điều kiện "cứng" không thể thay đổi. Chủ đầu tư phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan. Việc này nhằm đảm bảo Nhà nước không bị thất thu ngân sách và quyền lợi của người mua đất được xác lập trên một nền tảng pháp lý sạch.

3. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Dự án phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho toàn bộ diện tích đất hoặc từng phần diện tích tương ứng với tiến độ dự án. Đất không được có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án

Trong trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác, quy trình này cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Người nhận chuyển nhượng phải là tổ chức kinh tế có đủ năng lực tài chính, có ngành nghề kinh doanh bất động sản phù hợp và cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ, đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

"Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng điều kiện về hạ tầng tương ứng với tiến độ dự án."

Lời khuyên cho nhà đầu tư và người dân

Với những quy định mới này, người dân khi mua đất nền dự án cần kiểm tra kỹ lưỡng các hồ sơ pháp lý sau:

• Văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh về việc dự án được phép phân lô bán nền.
• Thông báo của cơ quan thuế về việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng với phân khu định mua.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp các bên tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc trong quá trình giao dịch bất động sản.