Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ tại các vùng nông thôn Việt Nam, việc quản lý trật tự xây dựng ngày càng trở nên cấp thiết. Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (vừa được Quốc hội thông qua vào tháng 06/2020) chính là việc siết chặt quy định cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn.

Sự thay đổi căn bản so với Luật Xây dựng 2014

Theo quy định hiện hành tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, hầu hết các công trình nhà ở riêng lẻ tại nông thôn đều thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa. Cụ thể, điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định:

"k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;"

Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân nông thôn trong việc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều công trình có quy mô lớn, cao tầng được xây dựng tràn lan tại nông thôn mà không có sự kiểm soát về an toàn kết cấu và quy hoạch, gây ra nhiều hệ lụy về sau.

Quy định mới: Nhà ở nông thôn từ 7 tầng trở lên phải xin giấy phép

Nhằm khắc phục những bất cập nêu trên, khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã sửa đổi nội dung về các trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, kể từ ngày 01/01/2021, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn chỉ được miễn giấy phép nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện về quy mô và quy hoạch.

Cụ thể, tại điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (được sửa đổi bởi Luật 2020) quy định trường hợp miễn giấy phép như sau:

"i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;"

Như vậy, đối chiếu với quy định mới này, các chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở tại nông thôn cần lưu ý 02 trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng từ năm 2021:

• Thứ nhất: Nhà ở riêng lẻ có quy mô từ 07 tầng trở lên.
• Thứ hai: Nhà ở nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.

Hệ quả pháp lý và lời khuyên cho người dân

Việc bổ sung quy định về số tầng (dưới 07 tầng) đối với nhà ở nông thôn được miễn giấy phép là một bước tiến trong việc quản lý an toàn công trình. Các công trình từ 7 tầng trở lên thường có kết cấu phức tạp, đòi hỏi phải được thẩm định thiết kế và giám sát thi công chặt chẽ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng và các công trình lân cận.

Người dân có dự định xây dựng nhà ở tại nông thôn trong thời gian tới cần chủ động tìm hiểu quy hoạch tại địa phương. Nếu công trình thuộc diện phải xin phép mà cố tình xây dựng không phép, chủ đầu tư có thể đối mặt với các hình thức xử phạt hành chính nghiêm khắc, thậm chí là buộc phá dỡ công trình vi phạm theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Tóm lại, dù chưa chính thức có hiệu lực nhưng những thay đổi trong Luật Xây dựng sửa đổi 2020 là tín hiệu cho thấy sự siết chặt quản lý nhà nước đối với trật tự xây dựng, hướng tới một nền kiến trúc nông thôn bền vững và an toàn hơn.