Việc hiểu sai về đối tượng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến các vụ tranh chấp đất đai kéo dài. Đặc biệt, trong bối cảnh năm 2019, khi các giao dịch bất động sản diễn ra sôi động, việc phân biệt giữa Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình và Sổ đỏ ghi tên cá nhân trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi người.

Mẫu Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình và cá nhân có những khác biệt cốt yếu về quyền định đoạt (ảnh minh họa)

1. Khái niệm Hộ gia đình và Cá nhân sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Để phân biệt được hai loại hình này, trước hết cần căn cứ vào quy định tại Luật Đất đai 2013. Pháp luật hiện hành phân định rõ đối tượng sử dụng đất như sau:

Đối với Hộ gia đình sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

"Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất."

Đối với Cá nhân sử dụng đất

Cá nhân sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như nhận chuyển nhượng (mua đất), nhận tặng cho, nhận thừa kế hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất thuộc về duy nhất cá nhân đó (trừ trường hợp là tài sản chung vợ chồng).

2. Điều kiện để thành viên có quyền chung trong Sổ đỏ hộ gia đình

Một sai lầm cực kỳ phổ biến là nhiều người cho rằng cứ có tên trong sổ hộ khẩu là có quyền đối với mảnh đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo bối cảnh pháp luật năm 2019, để một thành viên có quyền chung, phải hội đủ 02 điều kiện cần và đủ:

• Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng (vợ chồng, cha mẹ con, con nuôi...).
• Điều kiện 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Ví dụ thực tế: Nếu một người con sinh ra sau thời điểm hộ gia đình được cấp Sổ đỏ thì người con đó không có quyền sử dụng đất chung đối với thửa đất đó, dù vẫn có tên trong sổ hộ khẩu gia đình.

Các thành viên trong gia đình cần hiểu rõ quyền lợi của mình đối với tài sản chung (ảnh minh họa)

3. Cách ghi thông tin trên Sổ đỏ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Việc nhận diện loại Sổ đỏ có thể thực hiện ngay tại Trang 1 của Giấy chứng nhận. Căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cách ghi được quy định như sau:

Ghi tên Hộ gia đình

Tại điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: Ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ không có quyền sử dụng đất chung thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Ghi tên Cá nhân

Theo điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (CMND hoặc Thẻ căn cước công dân), địa chỉ thường trú.

4. Quyền định đoạt và rủi ro khi thực hiện giao dịch

Sự khác biệt lớn nhất nằm ở quyền định đoạt tài sản khi thực hiện các thủ tục như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp:

• Đối với Sổ đỏ cá nhân: Người đứng tên trên sổ có toàn quyền quyết định (trừ trường hợp tài sản chung vợ chồng). Việc ký kết hợp đồng chỉ cần cá nhân đó thực hiện.
• Đối với Sổ đỏ hộ gia đình: Khi thực hiện các giao dịch, tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất (đủ 02 điều kiện nêu ở mục 2) phải cùng ký tên hoặc có văn bản đồng ý được công chứng, chứng thực. Nếu thiếu chữ ký của một thành viên có quyền, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu.

5. Lời khuyên pháp lý năm 2019

Trong quá trình làm thủ tục cấp mới hoặc nhận chuyển nhượng đất đai, người dân cần lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ thông tin tại Trang 1 của Sổ đỏ để xác định đối tượng sở hữu.
2. Nếu là Sổ hộ gia đình, cần yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai xác nhận danh sách các thành viên có quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ để tránh tranh chấp sau này.
3. Khi mua đất hộ gia đình, phải đảm bảo tất cả thành viên đủ điều kiện đều đồng ý và ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có, bảo vệ tài sản của chính mình và gia đình.