Việc sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thường đi kèm với các nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp phổ biến như tặng cho, thừa kế giữa người thân hoặc chuyển nhượng bất động sản duy nhất, người dân có thể được miễn hoàn toàn các khoản thuế, phí này. Để đảm bảo quyền lợi chính đáng, việc nắm rõ quy định và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh là vô cùng quan trọng.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ

Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể là tại Điều 3, có hai nhóm đối tượng chính được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận thừa kế bất động sản:

1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân

Đây là trường hợp phổ biến nhất, áp dụng cho các giao dịch giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Đặc biệt, trường hợp bất động sản do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế.

2. Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở được miễn thuế nếu đáp ứng đồng thời 03 điều kiện sau:

• Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng.
• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần thì phần đó không được miễn thuế.

Lưu ý: Cá nhân tự khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin "bất động sản duy nhất". Nếu cơ quan thuế phát hiện khai gian dối sẽ bị truy thu và xử phạt theo quy định.

Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng là một khoản chi phí đáng kể. Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP), các trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ:

• Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa các đối tượng có quan hệ thân nhân tương tự như quy định về miễn thuế TNCN nêu trên (Vợ chồng, cha mẹ - con cái, ông bà - cháu, anh chị em ruột).
• Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường để thuận lợi cho sản xuất.
• Nhà ở, đất ở của hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn.

Hồ sơ cần chuẩn bị để được miễn thuế, phí năm 2021

Để được hưởng ưu đãi miễn thuế, phí, người nộp thuế phải cung cấp các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn. Theo hướng dẫn tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ bao gồm:

1. Đối với trường hợp quan hệ thân nhân

Tùy vào mối quan hệ mà cần một trong các giấy tờ sau (bản sao có chứng thực hoặc xuất trình bản chính đối chiếu):

• Vợ với chồng: Sổ hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận kết hôn.
• Cha mẹ với con cái: Sổ hộ khẩu (nếu cùng hộ) hoặc Giấy khai sinh. Đối với con nuôi cần có Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi.
• Ông bà với cháu: Giấy khai sinh của cháu và Giấy khai sinh của bố/mẹ cháu để chứng minh mối quan hệ bắc cầu.
• Anh chị em ruột: Sổ hộ khẩu hoặc Giấy khai sinh của các bên chứng minh có chung cha mẹ.

2. Đối với trường hợp bất động sản duy nhất

Người chuyển nhượng nộp Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu, trong đó tự cam kết là tài sản duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

3. Các giấy tờ chung khác

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản khai nhận thừa kế đã được công chứng, chứng thực.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Tờ khai lệ phí trước bạ và Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu của cơ quan thuế).

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sang tên Sổ đỏ diễn ra nhanh chóng, tránh việc phải đi lại nhiều lần hoặc bị từ chối giải quyết do thiếu căn cứ miễn thuế, phí. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, người dân nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý hoặc cán bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.