Trong quá trình thực hiện các giao dịch về bất động sản như chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất chính là các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Thực tế, có không ít trường hợp giao dịch giữa những người thân thích được pháp luật ưu ái cho miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, một sai lầm phổ biến mà nhiều người mắc phải là cho rằng "đã được miễn thì không cần phải kê khai". Đây là một quan niệm sai lầm có thể dẫn đến những rắc rối pháp lý không đáng có hoặc bị xử phạt hành chính về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế.

Thủ tục kê khai thuế và lệ phí là bước bắt buộc khi đăng ký biến động đất đai (ảnh minh họa)

Vì sao được miễn thuế, lệ phí vẫn phải thực hiện kê khai?

Theo quy định của pháp luật quản lý thuế và các nghị định về lệ phí trước bạ tính đến thời điểm năm 2020, việc kê khai là hình thức để cơ quan Nhà nước ghi nhận giao dịch và xác định chính xác đối tượng đó có thực sự đủ điều kiện miễn thuế hay không. Nếu không kê khai, cơ quan thuế sẽ không có căn cứ để ra thông báo miễn thuế, từ đó Văn phòng đăng ký đất đai cũng không thể hoàn tất thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận.

1. Đối với Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định tại tiết a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC, Bộ Tài chính đã nêu rõ:

“Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế”.

Như vậy, dù bạn thuộc trường hợp chuyển nhượng giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ... (những trường hợp được miễn thuế), bạn vẫn phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân kèm theo các giấy tờ chứng minh mối quan hệ để cơ quan thuế xác nhận việc miễn thuế này.

2. Đối với Lệ phí trước bạ

Tương tự, tại Khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ cũng quy định cụ thể về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân:

“1. Lệ phí trước bạ được khai theo từng lần phát sinh. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này) cho Cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Hướng dẫn chi tiết hồ sơ và thủ tục kê khai năm 2020

Để quá trình sang tên Sổ đỏ diễn ra thuận lợi, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau đây để thực hiện nghĩa vụ kê khai:

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Theo hướng dẫn tại khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, bộ hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: Sử dụng Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản chụp Sổ đỏ, Sổ hồng và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng giao dịch: Bản sao hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc giấy tờ thừa kế đã được công chứng, chứng thực.
• Giấy tờ chứng minh đối tượng miễn thuế: Đây là phần quan trọng nhất đối với các trường hợp được miễn. Ví dụ: Sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh, Giấy chứng nhận kết hôn... để chứng minh mối quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân.

Người dân thực hiện nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để được hướng dẫn kê khai (ảnh minh họa)

Hồ sơ khai lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 140/2016/NĐ-CP và các nội dung sửa đổi tại Nghị định 20/2019/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ: Bản chính theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh tài sản: Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp.
• Giấy tờ miễn lệ phí: Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Thời hạn và địa điểm nộp hồ sơ cần lưu ý

Việc nắm rõ thời hạn nộp hồ sơ là cực kỳ quan trọng để tránh bị phạt chậm nộp. Thông thường, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (trừ trường hợp bên mua nộp thay bên bán thì thời hạn là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu).

Địa điểm nộp hồ sơ phổ biến nhất hiện nay là Bộ phận một cửa liên thông tại UBND cấp huyện hoặc Chi cục Thuế nơi có đất. Tại một số địa phương chưa có bộ phận một cửa, người dân nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Lời khuyên pháp lý: Dù bạn biết chắc chắn mình thuộc diện được miễn thuế, hãy luôn chủ động thực hiện kê khai ngay khi ký kết hợp đồng giao dịch. Việc này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ sang tên Sổ đỏ mà còn giúp bạn tránh được những khoản phạt hành chính không đáng có do chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ kê khai với cơ quan thuế.