Kể từ ngày 31/8/2026, các quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực thi hành, mang lại bước chuyển biến lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc điều chỉnh thẩm quyền xử phạt và bổ sung hàng loạt biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm ngặt đặt ra yêu cầu người sử dụng đất phải đặc biệt lưu tâm.

Văn bản mang tính bước ngoặt này được ban hành tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Nội dung chi tiết các điều khoản sau khi được sửa đổi, bổ sung hiện đã được thể hiện đầy đủ tại Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành.

Thẩm quyền xử phạt của cấp cơ sở tăng đột biến gấp 50 lần

Một trong những điểm cải cách đáng chú ý hàng đầu tại quy định mới chính là việc phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền cơ sở, đồng thời tái cơ cấu thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã được tăng lên mức chưa từng có:

• Mức phạt tiền tối đa: Được nâng lên đến 250 triệu đồng đối với cá nhân và lên tới 500 triệu đồng đối với tổ chức (tăng gấp 50 lần so với mức trần 05 triệu đồng trước đây tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP).
• Hình thức xử phạt bổ sung và thẩm quyền khác: Phạt cảnh cáo, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn đất đai trong thời hạn 03 tháng, đồng thời áp dụng đầy đủ các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng theo luật định.
• Bãi bỏ thẩm quyền cấp huyện: Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức bãi bỏ quy định về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện nhằm tinh gọn bộ máy và phân cấp, phân quyền triệt để cho cấp tỉnh và cấp xã theo mô hình chính quyền địa phương mới.

Mở rộng và siết chặt các biện pháp khắc phục hậu quả

Không chỉ dừng lại ở việc xử phạt bằng tiền, việc xử lý hậu quả phát sinh từ các hành vi vi phạm về quản lý và sử dụng đất đai cũng được bổ sung các chế tài vô cùng nghiêm khắc:

• Khôi phục hiện trạng: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.
• Thực hiện lại thủ tục: Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai đối với các trường hợp cố tình làm sai quy trình, đăng ký biến động không đúng quy chuẩn.
• Xử lý giấy tờ sai phạm: Buộc nộp lại giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả mạo đã sử dụng. Quy định mới thay đổi phương thức xử lý từ hình thức "tịch thu giấy tờ" sang biện pháp "buộc nộp lại", đồng thời hủy bỏ hoàn toàn kết quả giải quyết thủ tục hành chính liên quan nếu người làm thủ tục dùng giấy tờ giả.

Nguyên tắc xử phạt tại đặc khu và xác định số lợi bất hợp pháp

Nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho các đơn vị hành chính mới, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung nguyên tắc xác định mức xử phạt vi phạm hành chính tại các đặc khu kinh tế - hành chính:

• Trường hợp đặc khu được công nhận loại đô thị và thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở cấp phường thì áp dụng mức xử phạt như đối với phường.
• Trường hợp đặc khu thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng với chính quyền địa phương ở cấp xã thì áp dụng mức xử phạt như đối với xã.
• Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên: Nếu vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất cùng thực hiện hành vi vi phạm thì việc xử phạt vi phạm hành chính được áp dụng như đối với một cá nhân.

Về vấn đề xác định số lợi bất hợp pháp có được do vi phạm, trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước phát sinh từ việc sử dụng đất vi phạm thì các khoản tiền này sẽ được khấu trừ trực tiếp vào tổng số lợi bất hợp pháp phải nộp lại. Đặc biệt, nếu hành vi vi phạm do nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện trên một thửa đất, số lợi bất hợp pháp sẽ được phân bổ và chia đều cho từng chủ thể cùng tham gia vi phạm.

Điều chỉnh thẩm quyền kiểm tra và mở rộng quyền hạn của Công an nhân dân

Nghị định 281/2026/NĐ-CP cũng điều chỉnh rõ ràng thẩm quyền của cơ quan kiểm tra chuyên ngành đất đai: Trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai, Trưởng đoàn kiểm tra do thủ trưởng cơ quan thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường thành lập và Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường được quyền phạt tiền lên tới 400 triệu đồng.

Đặc biệt, thẩm quyền của lực lượng Công an nhân dân được mở rộng tối đa nhằm chủ động phòng ngừa và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm nghiêm trọng, bao gồm:

• Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất sai mục đích.
• Hành vi lấn đất, chiếm đất nông nghiệp, đất rừng, đất công ích.
• Hành vi cản trở người khác trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Hành vi sử dụng giấy tờ giả, làm sai lệch hồ sơ địa chính và vi phạm các quy định về cung cấp thông tin dữ liệu đất đai.

Các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất cần chủ động rà soát lại hiện trạng sử dụng đất, thủ tục pháp lý của thửa đất để tránh những rủi ro pháp lý và các mức phạt tiền rất nặng khi quy định mới chính thức đi vào cuộc sống.