Trong thị trường bất động sản Việt Nam, khái niệm "nhà liền thổ" luôn có sức hút đặc biệt đối với các nhà đầu tư và người mua ở thực bởi giá trị bền vững và tâm lý "mảnh đất cắm dùi". Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp lý mới nhất xoay quanh loại hình nhà ở này, đặc biệt là sau khi Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.

1. Nhà liền thổ là gì dưới góc độ pháp lý?

Mặc dù thuật ngữ "nhà liền thổ" được sử dụng phổ biến trong dân gian và giới kinh doanh bất động sản, nhưng trong các văn bản quy phạm pháp luật, khái niệm này được định danh chính xác là nhà ở riêng lẻ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở riêng lẻ được định nghĩa như sau:

"Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp."

Như vậy, có thể hiểu đơn giản nhà liền thổ là loại hình nhà ở gắn liền hoàn toàn với diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chủ sở hữu. Điều này khác biệt hoàn toàn với căn hộ chung cư, nơi chủ sở hữu chỉ có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích căn hộ và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa nhà.

2. Thời hạn sở hữu nhà liền thổ: Có phải là vĩnh viễn?

Một trong những ưu điểm lớn nhất khiến nhà liền thổ luôn giữ giá chính là tính chất sở hữu. Khác với một số loại hình bất động sản có thời hạn (như condotel hay một số dự án chung cư có thời hạn), nhà liền thổ gắn liền với đất ở thường có thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về quyền sở hữu nhà ở, theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật về nhà ở, chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với tài sản là nhà ở cho đến khi nhà ở đó bị tiêu hủy hoặc không còn tồn tại. Tuy nhiên, vì nhà liền thổ gắn liền với đất ở lâu dài, nên trên thực tế, khi nhà cũ xuống cấp, chủ sở hữu có quyền phá dỡ và xây dựng lại nhà mới trên chính mảnh đất đó. Đây chính là lý do vì sao nhà liền thổ được coi là tài sản có giá trị truyền đời.

3. Đăng ký sở hữu nhà liền thổ: Quyền lợi hay nghĩa vụ?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý luôn khuyến cáo người dân nên thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở (hoàn công) để ghi nhận tài sản vào Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Bởi lẽ, theo quy định về giao dịch bất động sản, để có thể thực hiện các quyền như thế chấp vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn bằng tài sản là nhà ở, thì nhà ở đó phải được đăng ký quyền sở hữu hợp pháp.

4. Quy định về Giấy phép xây dựng nhà liền thổ mới nhất

Việc xây dựng nhà liền thổ phải tuân thủ quy định của Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Tùy vào vị trí và quy mô, chủ đầu tư có thể thuộc trường hợp phải xin phép hoặc được miễn giấy phép xây dựng.

Các trường hợp phải có Giấy phép xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị (trừ trường hợp thuộc dự án đã có quy hoạch 1/500 và quy mô dưới 07 tầng).
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
• Nhà ở xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
• Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Việc nắm vững các quy định về nhà liền thổ không chỉ giúp gia chủ bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc trong quá trình mua bán và xây dựng. Nếu bạn đang có ý định đầu tư vào phân khúc này, hãy đảm bảo rằng mọi giấy tờ pháp lý liên quan đến đất và nhà đều minh bạch và đúng quy định hiện hành.