Tranh chấp đất đai là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến và phức tạp nhất tại Việt Nam. Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về trình tự, thủ tục và điều kiện khởi kiện đã có những điểm mới đáng chú ý mà người dân cần đặc biệt quan tâm để tránh việc đơn kiện bị Tòa án trả lại.

4 điều kiện bắt buộc để khởi kiện tranh chấp đất đai

Để một vụ án tranh chấp đất đai được Tòa án thụ lý và giải quyết, người khởi kiện phải đảm bảo hội đủ 04 điều kiện tiên quyết sau đây:

1. Người khởi kiện phải có quyền khởi kiện hợp pháp

Theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, quyền khởi kiện vụ án được xác định như sau:

“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.

Điều này có nghĩa là chỉ những chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến thửa đất đang tranh chấp mới có tư cách khởi kiện. Trong thực tế, nếu bạn không thể tự mình thực hiện các thủ tục tố tụng, bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho người đại diện hợp pháp (như luật sư hoặc người thân) để thay mặt thực hiện các bước pháp lý cần thiết.

2. Vụ việc phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai là một trong những loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ khái niệm tranh chấp đất đai theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Các loại tranh chấp thường gặp bao gồm: Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới, lấn chiếm), tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho), hoặc tranh chấp về thừa kế, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất.

3. Vụ việc chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực

Để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, Tòa án sẽ không thụ lý lại những vụ việc đã được giải quyết. Theo điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Buổi hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở (ảnh minh họa)

4. Bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã

Đây là điều kiện quan trọng nhất và thường bị người dân bỏ sót. Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp "ai là người có quyền sử dụng đất", thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là bắt buộc.

Nếu các bên chưa tiến hành hòa giải hoặc hòa giải chưa thành mà đã nộp đơn lên Tòa án, đơn khởi kiện sẽ bị trả lại do chưa đủ điều kiện khởi kiện. Lưu ý: Các tranh chấp liên quan đến giao dịch, thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải qua bước hòa giải này.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai cần những gì?

Khi đã đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên, người khởi kiện cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, bao gồm:

• Đơn khởi kiện: Phải làm theo mẫu quy định, trình bày rõ nội dung tranh chấp và yêu cầu cụ thể.
• Biên bản hòa giải không thành: Có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai 2024.
• Giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị.
• Các tài liệu, chứng cứ khác: Bản đồ địa chính, biên bản đo đạc, lời khai nhân chứng (nếu có).

Người dân có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, gửi qua đường bưu điện hoặc nộp trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, công sức mà còn gia tăng cơ hội bảo vệ thành công quyền lợi chính đáng của mình trong các vụ án tranh chấp đất đai.