Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành hoàn toàn dưới sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2024. Với nhiều thay đổi mang tính đột phá nhưng cũng đầy chặt chẽ, việc mua bán đất đòi hỏi người dân và nhà đầu tư phải trang bị kiến thức pháp lý vững vàng. Dưới đây là những lưu ý "vàng" giúp bạn thực hiện giao dịch an toàn, minh bạch và đúng luật.

1. Kiểm tra điều kiện "cần và đủ" để mảnh đất được phép sang tên

Trước khi xuống tiền đặt cọc, điều đầu tiên bạn phải xác định là thửa đất đó có đủ điều kiện giao dịch hay không. Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bên chuyển nhượng phải đảm bảo các tiêu chí sau:

• Phải có Giấy chứng nhận: Đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng theo mẫu cũ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo mẫu mới.
• Đất không có tranh chấp: Hoặc nếu có tranh chấp thì phải đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc Trọng tài.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp để bảo đảm thi hành án dân sự.
• Còn thời hạn sử dụng: Đặc biệt lưu ý với đất nông nghiệp hoặc đất thương mại dịch vụ có thời hạn.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Ví dụ như lệnh phong tỏa của cơ quan công an hoặc tòa án.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: ...”

2. Xác minh "chính chủ" và sự đồng thuận của các bên liên quan

Rủi ro thường đến từ việc người bán không có toàn quyền quyết định đối với thửa đất. Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về quyền của người sử dụng đất. Bạn cần lưu ý:

• Tài sản chung vợ chồng: Nếu đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân, dù Sổ đỏ chỉ đứng tên một người, khi bán vẫn bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả vợ và chồng.
• Đất hộ gia đình hoặc đồng sở hữu: Nếu sổ ghi "Hộ gia đình" hoặc tên nhiều người, tất cả các thành viên có quyền (tại thời điểm cấp sổ) phải cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng.
• Người đại diện theo ủy quyền: Nếu làm việc qua người được ủy quyền, hãy kiểm tra kỹ tính hợp pháp và phạm vi của văn bản ủy quyền tại văn phòng công chứng.

3. "Soi" kỹ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Mua phải đất dính quy hoạch treo hoặc đất sắp bị thu hồi là nỗi ám ảnh của nhiều người. Điều 76 Luật Đất đai 2024 đã có những quy định bảo vệ quyền lợi người dân tốt hơn, nhưng bạn vẫn cần tỉnh táo:

• Nếu đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, bạn vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
• Nếu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố, bạn vẫn được sử dụng nhưng sẽ bị hạn chế việc xây dựng mới công trình hoặc trồng cây lâu năm.

Đặc biệt, theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu sau 02 năm liên tục đất nằm trong kế hoạch thu hồi mà chưa có quyết định thu hồi, cơ quan nhà nước phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đó.

4. Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Nhiều người vẫn có thói quen mua bán bằng "giấy viết tay" để trốn thuế hoặc vì đất chưa đủ điều kiện. Đây là sai lầm chết người. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
• Việc mua bán bằng giấy tay không có giá trị pháp lý để sang tên và tiềm ẩn nguy cơ bị lừa đảo, đất bán cho nhiều người cùng lúc.

5. Kiểm tra đối tượng nhận chuyển nhượng (Bên mua)

Không phải ai cũng được phép mua mọi loại đất. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp bị cấm, chẳng hạn:

• Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng đất ở, đất khác trong khu vực đó.
• Các tổ chức kinh tế bị hạn chế nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đặc dụng trừ trường hợp được phê duyệt chuyển mục đích sử dụng.

6. Những lưu ý thực tế để "loại trừ" rủi ro tuyệt đối

Bên cạnh các quy định cứng của luật, kinh nghiệm thực tế là yếu tố then chốt:

• Kiểm tra Sổ đỏ thật - giả: Sử dụng đèn cực tím hoặc mang trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai để xác minh.
• Không thanh toán 100% tiền khi chưa cầm sổ: Thông thường, nên giữ lại một phần tiền (khoảng 5-10%) cho đến khi nhận được kết quả sang tên cuối cùng.
• Cẩn trọng với giá rẻ bất ngờ: Đất không có tranh chấp, pháp lý sạch thường không bao giờ có giá thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung.
• Thỏa thuận rõ về thuế, phí: Ai là người nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng cần được ghi rõ trong hợp đồng.

Việc nắm vững các quy định của Luật Đất đai 2024 không chỉ giúp bạn bảo vệ tài sản mà còn đảm bảo mọi giao dịch diễn ra thuận lợi trong bối cảnh thị trường năm 2025 đầy biến động.