Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý là rất lớn khi hợp đồng không được công chứng. Vậy làm thế nào để "hợp pháp hóa" các giao dịch này? Bài viết dưới đây sẽ phân tích sâu các quy định tại Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 để tìm ra giải pháp tối ưu cho người dân.

Nguyên tắc bắt buộc: Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Việc công chứng không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ). Nếu không tuân thủ hình thức này, về nguyên tắc, giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu. Điều này đồng nghĩa với việc người mua dù đã trả tiền và nhận nhà nhưng vẫn không được pháp luật công nhận quyền sở hữu chính thức.

Lối thoát pháp lý: Khi nào hợp đồng không công chứng vẫn có hiệu lực?

Dù luật quy định chặt chẽ về hình thức, nhưng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên trong các giao dịch thực tế, Bộ luật Dân sự 2015 đã mở ra một "cánh cửa" quan trọng. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng. Điều này đặc biệt có ý nghĩa khi bên bán đã chuyển đi nơi khác hoặc không hợp tác để thực hiện thủ tục công chứng.

Quy trình thực hiện thủ tục 'hợp pháp hóa' tại Tòa án

Để được Tòa án ra quyết định công nhận, người yêu cầu cần thực hiện các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ và chứng cứ

Đây là bước quan trọng nhất. Bạn cần thu thập đầy đủ các tài liệu chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ:

• Hợp đồng mua bán giấy viết tay (bản gốc).
• Giấy biên nhận tiền, biên lai chuyển khoản ngân hàng chứng minh đã trả trên 2/3 giá trị hợp đồng.
• Các giấy tờ liên quan đến việc giao nhận nhà, đất, sơ đồ thửa đất.
• Thông tin về nơi cư trú hiện tại của bên bán (nếu có).

2. Nộp đơn khởi kiện/yêu cầu

Người mua nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự. Tòa án sẽ thụ lý và xem xét dựa trên các chứng cứ thực tế về việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

3. Nhận quyết định của Tòa án

Khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch, người mua có thể trực tiếp cầm quyết định này đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên Sổ đỏ mà không cần sự có mặt hay chữ ký của bên bán tại văn phòng công chứng.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Mặc dù có cơ chế bảo vệ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng việc theo đuổi một vụ kiện tại Tòa án thường mất nhiều thời gian và chi phí. Do đó, trong mọi trường hợp, nếu bên bán vẫn còn liên lạc được và hợp tác, các bên nên ưu tiên việc ký lại hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Chỉ khi bên bán đã đi khỏi nơi cư trú, không thể liên lạc hoặc cố tình gây khó khăn, người mua mới nên sử dụng phương án yêu cầu Tòa án công nhận để bảo vệ tài sản của mình.