Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn ra sôi động, việc nắm vững các quy định pháp lý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý đáng tiếc. Thông thường, "Sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là tấm thẻ bài bắt buộc phải có. Tuy nhiên, ít ai biết rằng vẫn tồn tại những trường hợp ngoại lệ mà pháp luật cho phép mua bán đất khi chưa có sổ.

Điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, về nguyên tắc chung, việc có Giấy chứng nhận là điều kiện tiên quyết. Tuy nhiên, ngay trong chính quy định này, cơ quan lập pháp đã mở ra 02 cánh cửa ngoại lệ cho người dân.

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp phổ biến nhất được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa là, nếu bạn là người được hưởng thừa kế một mảnh đất, dù mảnh đất đó chưa được cấp Sổ đỏ nhưng nếu nó có đủ các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc đủ điều kiện cấp sổ theo quy định của pháp luật, bạn vẫn có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác.

Các nhóm đối tượng đủ điều kiện cấp sổ bao gồm:

• Người đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ trước ngày 15/10/1993.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ nhưng đáp ứng điều kiện về cư trú và sản xuất nông nghiệp tại vùng khó khăn.
• Đất vi phạm pháp luật đất đai nhưng đã sử dụng ổn định và phù hợp quy hoạch theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất

Trường hợp đặc biệt thứ hai nằm tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013. Quy định này áp dụng cho đối tượng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trong tình huống này, mặc dù họ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì không thuộc đối tượng sở hữu), nhưng pháp luật vẫn bảo hộ quyền lợi về giá trị tài sản của họ bằng cách cho phép họ được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đó cho người khác thuộc đối tượng được sở hữu đất tại Việt Nam.

Lời khuyên pháp lý: Dù thuộc trường hợp ngoại lệ, các bên tham gia giao dịch vẫn cần thực hiện đầy đủ các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, tránh các tranh chấp phát sinh về sau.