Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất có nguồn gốc lấn, chiếm luôn là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và được người dân đặc biệt quan tâm. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tính đến thời điểm năm 2019, không phải mọi trường hợp lấn chiếm đều bị thu hồi. Nếu đáp ứng được các điều kiện về thời gian sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch, người dân vẫn có cơ hội được hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để cầm được tấm Sổ đỏ trên tay, chủ sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

1. Các khoản phí và lệ phí khi làm Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho đất lấn chiếm, người dân cần lưu ý hai khoản phí và lệ phí cơ bản sau:

Lệ phí trước bạ

Đây là khoản lệ phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% giá trị tài sản. Công thức tính cụ thể như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất x Giá 01 m2 đất tại Bảng giá đất)

Trong đó, giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Lệ phí cấp Sổ đỏ

So với các khoản tiền khác, lệ phí cấp Sổ đỏ thường có mức thu thấp nhất. Mức thu này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương, thường dao động từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng cho một lần cấp mới.

2. Tiền sử dụng đất - Nghĩa vụ tài chính lớn nhất

Tiền sử dụng đất chính là khoản tiền lớn nhất mà người dân phải nộp. Tùy thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất và hành vi vi phạm, mức nộp sẽ khác nhau theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP).

Trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đã có hành vi lấn, chiếm nhưng nay phù hợp với quy hoạch, theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

• Đối với đất ở: Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở. Đối với diện tích vượt hạn mức (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.
• Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Nếu được cấp Sổ đỏ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn lâu dài thì nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức nộp đối với đất lấn chiếm trong giai đoạn này cao hơn đáng kể:

• Đối với đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại Bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức nộp 100% theo giá đất cụ thể.
• Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Đất có nguồn gốc vi phạm từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014

Đây là trường hợp áp dụng cho những diện tích đất lấn, chiếm sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực. Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP):

• Người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất trước đó thì sẽ được trừ vào số tiền phải nộp, nhưng mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

3. Lưu ý về giá đất cụ thể và Bảng giá đất

Người dân cần phân biệt rõ giữa "Giá đất tại Bảng giá đất" và "Giá đất cụ thể". Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai. Trong khi đó, giá đất cụ thể được xác định dựa trên mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các yếu tố thị trường tại thời điểm tính tiền sử dụng đất. Thông thường, giá đất cụ thể sẽ cao hơn nhiều so với giá tại Bảng giá đất, dẫn đến số tiền sử dụng đất phải nộp cho diện tích vượt hạn mức hoặc đất lấn chiếm giai đoạn sau là rất lớn.

Để đảm bảo quyền lợi, người dân nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, trình tự thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.