Việc sở hữu tấm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là mong muốn lớn nhất của mọi hộ gia đình để khẳng định quyền làm chủ đối với tài sản của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh năm 2020, rào cản tài chính từ khoản tiền sử dụng đất luôn khiến nhiều người e ngại. Thực tế, pháp luật đất đai hiện hành quy định rất chi tiết về các trường hợp được miễn, giảm hoặc mức nộp khác nhau tùy thuộc vào nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.

1. Đất không có giấy tờ: Thời điểm sử dụng là yếu tố quyết định

Đối với những thửa đất không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, mức tiền sử dụng đất được xác định dựa trên hai mốc thời gian quan trọng là trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.

1.1. Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Căn cứ theo Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng từ trước mốc thời gian này sẽ được tính tiền như sau:

• Trường hợp không vi phạm pháp luật: Nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng không có các hành vi vi phạm như lấn, chiếm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người dân sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức. Đối với phần diện tích vượt hạn mức (nếu có), mức nộp là 50% theo giá đất cụ thể.
• Trường hợp có vi phạm pháp luật: Nếu có hành vi lấn, chiếm nhưng nay phù hợp quy hoạch và được cấp Sổ đỏ, mức nộp sẽ là 50% cho diện tích trong hạn mức và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận.

1.2. Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Ở giai đoạn này, chính sách thu tiền có phần khắt khe hơn nhằm thắt chặt quản lý. Theo Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

• Nếu không vi phạm: Người dân phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức theo Bảng giá đất và 100% cho diện tích vượt hạn mức theo giá đất cụ thể.
• Nếu có vi phạm: Toàn bộ diện tích đất ở (cả trong và ngoài hạn mức) đều phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất được Nhà nước giao làm nhà ở trước ngày 01/7/2014

Đây là trường hợp hộ gia đình được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nhưng đến năm 2020 mới thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Cụ thể, nếu được giao đất từ 15/10/1993 đến 01/7/2004 mà chưa nộp tiền, mức thu là 50% cho diện tích trong hạn mức và 100% cho diện tích vượt hạn mức. Đối với giai đoạn từ 2004 đến 2014, nếu đã có thông báo nộp tiền đúng quy định thì tiếp tục thực hiện theo thông báo đó cộng với tiền chậm nộp.

3. Đất giao không đúng thẩm quyền: Những lưu ý đặc biệt

Đất giao không đúng thẩm quyền (như do UBND xã hoặc HTX giao trái luật) là vấn đề tồn tại lịch sử phức tạp. Mức thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 8 và Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 123/2017/NĐ-CP):

• Giao trước ngày 15/10/1993: Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 1993 thì không phải nộp tiền.
• Giao từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004: Nếu không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền, mức thu là 50% cho diện tích trong hạn mức và 100% cho diện tích vượt hạn mức.
• Giao từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014: Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.

Lời khuyên từ chuyên gia: Để tiết kiệm chi phí, người dân nên kiểm tra kỹ Bảng giá đất của địa phương và các chính sách miễn giảm dành cho hộ nghèo, gia đình chính sách. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và xác định đúng nguồn gốc đất là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi tài chính của bạn khi làm Sổ đỏ trong năm 2020.