Tiền sử dụng đất thường là khoản tài chính lớn nhất mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Trong bối cảnh pháp luật đất đai năm 2020, việc nắm vững các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất là vô cùng quan trọng. Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có 03 trường hợp điển hình mà người dân chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất.

1. Đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 nhưng có vi phạm pháp luật đất đai

Thông thường, đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ thường được miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức. Tuy nhiên, đối với các trường hợp có vi phạm tại thời điểm bắt đầu sử dụng, mức thu sẽ khác. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu được cấp Sổ đỏ thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức.

Các hành vi vi phạm bao gồm:

• Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè.
• Lấn, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác.
• Lấn, chiếm đất của các nông, lâm trường quốc doanh, ban quản lý rừng.
• Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

"Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng nay phù hợp với quy hoạch... thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất..."

2. Đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 không có giấy tờ

Đây là trường hợp phổ biến nhất mà người dân thường gặp phải. Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian này và không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, khi được cấp Sổ đỏ sẽ được hưởng mức ưu đãi sau:

• Đối với đất ở: Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
• Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Nếu được cấp dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài thì cũng phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

Việc xác định thời điểm sử dụng đất ổn định thường dựa trên các loại giấy tờ như biên lai nộp thuế nhà đất, đăng ký hộ khẩu hoặc xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất.

3. Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Đất giao không đúng thẩm quyền là trường hợp người đứng đầu điểm dân cư hoặc UBND cấp xã giao đất không đúng quy định, hoặc tổ chức tự ý phân phối đất cho cán bộ công nhân viên. Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu được quy định như sau:

• Nếu sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với diện tích trong hạn mức.
• Lưu ý: Nếu đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 trong trường hợp này, mức thu thậm chí còn thấp hơn, chỉ ở mức 40%.

Để được áp dụng mức thu này, người sử dụng đất phải đảm bảo đất đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ năm 2020, người dân cần chủ động chuẩn bị các giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất và tình trạng sử dụng đất. Việc xác định đúng trường hợp của mình không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ cấp sổ mà còn đảm bảo quyền lợi tài chính chính đáng, tránh việc phải nộp thừa tiền sử dụng đất do không nắm rõ quy định.

Nếu có vướng mắc về cách tính giá đất hoặc hạn mức giao đất tại địa phương, người dân nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn chi tiết nhất.