Trong quá trình thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng), một trong những vướng mắc phổ biến nhất mà người dân gặp phải chính là việc hàng xóm xung quanh không chịu ký xác nhận ranh giới, hay còn gọi là ký giáp ranh. Nhiều người lo ngại rằng nếu thiếu chữ ký này, hồ sơ sẽ bị trả về hoặc bị treo vô thời hạn. Vậy dưới góc độ pháp lý, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP có hiệu lực, vấn đề này được giải quyết ra sao?

1. Ký giáp ranh có phải là thủ tục bắt buộc khi làm Sổ đỏ?

Thực tế, trong danh mục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu quy định tại Luật Đất đai 2024, không có điều khoản nào khẳng định "văn bản ký giáp ranh" là một loại giấy tờ độc lập bắt buộc phải có. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh lại được lồng ghép trong quá trình xác định ranh giới thửa đất khi đo đạc địa chính.

Cụ thể, theo quy trình tại Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực tế sử dụng đất và xác định ranh giới cụ thể. Việc ký giáp ranh của các chủ sử dụng đất liền kề nhằm mục đích:

• Xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất giữa các bên là thống nhất, không có lấn chiếm.
• Đảm bảo tính khách quan, minh bạch, tránh các tranh chấp phát sinh sau khi đã cấp Sổ.
• Hỗ trợ cơ quan nhà nước trong việc niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã.

Như vậy, dù không phải là một thủ tục hành chính riêng biệt, nhưng ký giáp ranh là một bước kỹ thuật quan trọng để hoàn thiện bản trích đo địa chính hoặc bản đồ địa chính - những thành phần không thể thiếu trong hồ sơ cấp Sổ đỏ.

2. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh, người dân phải xử lý thế nào?

Trong thực tế đời sống, không ít trường hợp hàng xóm từ chối ký giáp ranh vì những mâu thuẫn cá nhân hoặc đơn giản là muốn gây khó dễ. Trong bối cảnh năm 2025, người dân cần bình tĩnh thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi:

Bước 1: Thương lượng và hòa giải cơ sở

Đây luôn là phương án tối ưu nhất. Bạn nên chủ động trao đổi, giải thích cho hàng xóm hiểu rằng việc ký giáp ranh chỉ là xác nhận hiện trạng ranh giới đang sử dụng ổn định, không làm thay đổi quyền sử dụng đất của họ. Nếu cần thiết, có thể nhờ tổ trưởng dân phố hoặc những người có uy tín trong khu dân cư đứng ra hòa giải.

Bước 2: Vẫn tiến hành nộp hồ sơ theo quy định

Nhiều người lầm tưởng rằng thiếu chữ ký hàng xóm thì không được nộp hồ sơ. Điều này hoàn toàn sai lầm. Bạn vẫn có quyền nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lên cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan nhà nước chỉ được từ chối tiếp nhận hồ sơ trong một số trường hợp cụ thể (như không đúng thẩm quyền, hồ sơ không đầy đủ thành phần theo luật định, có văn bản ngăn chặn của cơ quan tố tụng...). Việc thiếu chữ ký giáp ranh không nằm trong danh sách các lý do được phép từ chối tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3: Đề nghị cơ quan chức năng xác minh hiện trạng

Khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp tại trụ sở và khu dân cư trong thời hạn 15 ngày. Nếu trong thời gian này, hàng xóm không có đơn khiếu nại hay tranh chấp chính thức bằng văn bản, cơ quan chức năng vẫn sẽ tiến hành các bước tiếp theo để cấp Sổ dựa trên hiện trạng sử dụng đất ổn định và các tài liệu đo đạc khách quan.

3. Cơ quan nhà nước có được từ chối cấp Sổ chỉ vì thiếu chữ ký giáp ranh?

Câu trả lời là KHÔNG. Pháp luật đất đai hiện hành đề cao tính thực tế và nguồn gốc sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có đủ giấy tờ hợp lệ, sử dụng đất ổn định, không lấn chiếm và ranh giới đã được đơn vị đo đạc xác định đúng quy chuẩn kỹ thuật, thì việc hàng xóm không ký không thể là rào cản duy nhất để từ chối quyền lợi của người dân.

Trường hợp hàng xóm không ký nhưng cũng không có đơn tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào bản đồ địa chính hoặc kết quả trích đo địa chính đã được kiểm tra để xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu hàng xóm không ký và đồng thời gửi đơn tranh chấp đất đai đến UBND cấp xã, quy trình cấp Sổ sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật. Lúc này, các bên sẽ phải thực hiện thủ tục hòa giải tại cơ sở hoặc khởi kiện ra Tòa án để phân định ranh giới.

4. Kết luận và lời khuyên pháp lý

Việc ký giáp ranh là cần thiết nhưng không phải là điều kiện tiên quyết mang tính quyết định tuyệt đối. Để quá trình làm Sổ đỏ diễn ra thuận lợi trong năm 2025, người dân cần lưu ý:

• Lưu giữ đầy đủ các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc sử dụng đất qua các thời kỳ.
• Yêu cầu đơn vị đo đạc thực hiện đúng quy trình, có sự chứng kiến của đại diện chính quyền địa phương nếu hàng xóm vắng mặt hoặc từ chối hợp tác.
• Nếu bị cơ quan tiếp nhận hồ sơ gây khó dễ vì thiếu chữ ký giáp ranh, hãy yêu cầu họ trả lời bằng văn bản nêu rõ căn cứ pháp lý để có cơ sở khiếu nại hoặc thực hiện các bước tiếp theo.

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp Quý độc giả tự tin hơn khi thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai. Nếu gặp phải những tình huống phức tạp hơn, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn chi tiết.