Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều người dân đang bày tỏ sự lo lắng về việc liệu những thửa đất có diện tích nhỏ, không đủ hạn mức theo quy định của địa phương thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng) hay không. Thực tế, pháp luật hiện hành đã có những quy định rất mở nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất.

1. Cấp Sổ đỏ lần đầu: Không bị giới hạn bởi diện tích tối thiểu

Một trong những điểm quan trọng nhất mà người dân cần nắm rõ là việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu không phụ thuộc vào diện tích tối thiểu. Theo quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 140 của Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau đây sẽ được xem xét cấp Sổ:

• Trường hợp 1: Người sử dụng đất có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định.
• Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch.
• Trường hợp 3: Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người dân đã sử dụng ổn định và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, nếu thửa đất của bạn đã tồn tại ổn định và đủ điều kiện pháp lý, dù diện tích chỉ có 10m2 hay 15m2 (nhỏ hơn quy định của tỉnh) thì vẫn hoàn toàn có cơ hội được cấp Sổ đỏ lần đầu.

2. Điều kiện đặc biệt cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Để cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi cho các thửa đất "siêu nhỏ", Điều 146 Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ ràng:

Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều này có nghĩa là, chỉ cần thửa đất của bạn được hình thành (chia tách, xây dựng) trước khi địa phương ban hành quy định về diện tích tối thiểu, bạn sẽ không bị hồi tố và vẫn được cấp Sổ bình thường.

3. Quy định về tách thửa và hợp thửa năm 2024

Khác với việc cấp Sổ lần đầu, khi bạn muốn tách thửa (chia một thửa đất lớn thành các thửa nhỏ hơn), bạn bắt buộc phải tuân thủ hạn mức diện tích tối thiểu. Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định:

a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Ví dụ: Tại Hà Nội, nếu quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở là 30m2, bạn không thể tách một mảnh đất thành hai mảnh 25m2 và 35m2. Mảnh 25m2 sẽ không được chấp nhận trừ khi bạn hợp thửa nó với một mảnh đất bên cạnh để tổng diện tích lớn hơn hoặc bằng 30m2.

4. Lời khuyên pháp lý cho người dân

Để đảm bảo quyền lợi khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai có diện tích nhỏ, người dân cần lưu ý:

• Kiểm tra thời điểm hình thành thửa đất: Đây là căn cứ quan trọng nhất để áp dụng Điều 146.
• Tra cứu quy định của UBND cấp tỉnh: Mỗi tỉnh thành có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu (ví dụ đất đô thị khác đất nông thôn).
• Thực hiện hợp thửa nếu cần thiết: Trong trường hợp tách thửa không đủ diện tích, hãy chủ động đàm phán với hàng xóm để hợp thửa, tránh việc thửa đất bị treo, không được cấp Sổ.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình. Nếu gặp khó khăn trong quá trình làm thủ tục, hãy liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương hoặc các chuyên gia pháp lý để được hướng dẫn chi tiết.