Quy định "cởi trói" cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, diện tích tối thiểu để tách thửa là một trong những rào cản lớn khiến nhiều hộ gia đình không thể thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tính đến thời điểm năm 2019, pháp luật đã có những quy định mang tính tháo gỡ rất cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất ổn định.

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã nêu rõ:

"Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, người dân hoàn toàn có thể yên tâm rằng diện tích nhỏ không đồng nghĩa với việc không được cấp Sổ đỏ, miễn là đáp ứng được các tiêu chí về thời điểm hình thành và tính pháp lý của việc sử dụng đất.

Hai điều kiện then chốt để được cấp Sổ đỏ năm 2019

Để một thửa đất "tí hon" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần đối chiếu kỹ lưỡng hai điều kiện sau:

Thứ nhất: Thời điểm hình thành thửa đất. Đây là yếu tố mang tính lịch sử. Thửa đất phải được hình thành (do tách thửa, tặng cho, thừa kế hoặc các biến động khác) trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu của UBND cấp tỉnh nơi có đất có hiệu lực thi hành. Nếu thửa đất được tự ý tách ra sau ngày có quy định về diện tích tối thiểu mà không đảm bảo kích thước theo quy định thì sẽ không được cấp Sổ đỏ và không được làm thủ tục biến động.

Thứ hai: Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định chung. Thửa đất dù nhỏ nhưng vẫn phải là đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Phân tích các trường hợp cấp Sổ đỏ phổ biến

Tùy vào nguồn gốc sử dụng đất, việc cấp Sổ đỏ cho thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được chia thành các nhóm chính theo Luật Đất đai 2013:

1. Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp thuận lợi nhất. Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (như bằng khoán điền thổ, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014...) thì việc cấp Sổ đỏ cho diện tích nhỏ sẽ được thực hiện theo trình tự thông thường.

2. Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với đất không có giấy tờ, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013 để xem xét. Người dân cần lưu ý mốc thời gian 01/7/2004 và 01/7/2014 để xác định nghĩa vụ tài chính cũng như khả năng được cấp Giấy chứng nhận. Đặc biệt, sự xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch là điều kiện tiên quyết.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Trong bối cảnh năm 2019, khi các quy định về đất đai đang ngày càng được siết chặt để tránh tình trạng phân lô bán nền trái phép, người dân sở hữu thửa đất nhỏ cần chủ động thực hiện các bước sau:

• Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để tra cứu văn bản quy định về diện tích tối thiểu của tỉnh mình tại thời điểm thửa đất hình thành.
• Thu thập các chứng cứ chứng minh thời điểm hình thành thửa đất (biên lai thuế, giấy tờ viết tay, bản đồ địa chính cũ...).
• Thực hiện thủ tục kê khai đăng ký đất đai ngay để bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh các rủi ro về tranh chấp hoặc thay đổi quy hoạch trong tương lai.

Kết luận lại, pháp luật luôn tạo điều kiện cho những thửa đất đã tồn tại ổn định từ trước khi có quy định về diện tích tối thiểu. Đừng vì diện tích nhỏ mà bỏ qua cơ hội sở hữu tấm "thẻ đỏ" pháp lý cho tài sản của mình.