Tranh chấp đất đai luôn là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Đặc biệt, trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai vừa có những thay đổi mang tính bước ngoặt với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định 226/2025/NĐ-CP, việc xác định thế nào là "đất đang có tranh chấp" trở nên quan trọng hơn bao giờ hết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

1. Khái niệm đất đang có tranh chấp theo quy định mới nhất

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024, khái niệm này được định nghĩa một cách cụ thể như sau:

16. Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, một thửa đất chỉ được coi là "đang có tranh chấp" khi hội đủ hai yếu tố: Thứ nhất, có sự bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên; Thứ hai, mâu thuẫn đó đã được đưa ra và đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Nếu chỉ là những tranh cãi miệng hoặc đơn thư chưa được thụ lý thì chưa đủ căn cứ để coi là đất đang có tranh chấp về mặt pháp lý.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay

Việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết là chìa khóa để xác định trạng thái pháp lý của thửa đất. Điều 236 Luật Đất đai 2024 phân định rõ thẩm quyền như sau:

• Trường hợp có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ: Theo khoản 1 Điều 236, các tranh chấp mà đương sự có Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
• Trường hợp không có giấy tờ: Theo khoản 2 Điều 236, người dân được lựa chọn giữa việc nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án.

3. Khi nào cơ quan đăng ký đất đai được phép dừng thủ tục cấp Sổ đỏ?

Đây là nội dung cực kỳ quan trọng đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Theo đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ chỉ được phép dừng giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khi nhận được văn bản của các cơ quan sau:

• Cơ quan thi hành án hoặc cơ quan tố tụng: Yêu cầu tạm dừng để đảm bảo thi hành án hoặc giải quyết vụ án hình sự, dân sự.
• UBND các cấp hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông báo về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai.
• Tòa án nhân dân: Văn bản về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp.
• Trọng tài Thương mại Việt Nam: Văn bản thụ lý tranh chấp liên quan đến hoạt động thương mại về đất đai.

Lưu ý đặc biệt: Việc UBND xã từ chối cấp Sổ đỏ chỉ dựa trên "dư luận" hoặc đơn thư tố cáo chưa được thụ lý chính thức là hoàn toàn trái quy định. Người dân cần yêu cầu cơ quan chức năng cung cấp văn bản thụ lý tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền để làm căn cứ dừng hồ sơ.

4. Lời khuyên pháp lý cho người dân

Nếu bạn đang gặp tình trạng bị UBND xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ với lý do "đất đang có tranh chấp" mà không có văn bản chứng minh việc thụ lý của cơ quan có thẩm quyền, bạn có quyền:

1. Yêu cầu cơ quan trả hồ sơ giải thích rõ bằng văn bản về căn cứ dừng thủ tục.
2. Thực hiện quyền khiếu nại đối với hành vi hành chính của cán bộ tiếp nhận hồ sơ.
3. Khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để yêu cầu hủy bỏ quyết định từ chối cấp Sổ đỏ trái luật.

Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP) sẽ giúp bạn tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về vấn đề “Thế nào là đất đang có tranh chấp?” cập nhật theo bối cảnh pháp luật năm 2026. Nếu quý khách còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật để được hỗ trợ trực tiếp.