Trong quá trình sử dụng đất, không hiếm trường hợp ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận ban đầu, dẫn đến diện tích thực tế tăng thêm. Việc hợp thức hóa phần diện tích này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn làm tăng giá trị bất động sản. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý quan trọng cần nắm rõ

Việc xử lý diện tích đất tăng thêm hiện nay được điều chỉnh bởi các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, các quy trình kỹ thuật và trình tự hành chính được quy định cụ thể tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 3380/QĐ-BNNMT năm 2025.

Hai trường hợp phổ biến khi diện tích đất tăng thêm

Tùy vào nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm mà thủ tục sẽ có sự khác biệt nhất định:

1. Tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp thửa đất gốc đã có Sổ đỏ, nhưng chủ sở hữu nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế thêm một phần diện tích từ thửa đất lân cận (cũng đã có Sổ đỏ) nhưng chưa làm thủ tục hợp thửa.

2. Tăng thêm từ quỹ đất chưa được cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp này xảy ra khi phần diện tích tăng thêm là đất khai hoang, đất do UBND cấp xã quản lý hoặc đất dư thừa do sai số đo đạc trước đây mà phần này chưa từng được cấp Sổ đỏ cho bất kỳ ai.

Hồ sơ cần chuẩn bị để "hợp thức hóa" diện tích tăng thêm

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai: Sử dụng Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
• Bản gốc Giấy chứng nhận: Sổ đỏ của thửa đất gốc đang sử dụng.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm (nếu có).
• Mảnh trích đo bản đồ địa chính: Đây là tài liệu then chốt để xác định chính xác ranh giới và diện tích mới.

Quy trình thực hiện thủ tục tại cơ quan chức năng

Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia. Trình tự gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ. Cơ quan chức năng kiểm tra tính pháp lý và đầy đủ của giấy tờ. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 2: Thẩm định và xác minh. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phối hợp với UBND cấp xã để kiểm tra hiện trạng, tình trạng tranh chấp và xác nhận mức độ sử dụng ổn định của phần đất tăng thêm.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế sẽ ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (nếu có). Người dân cần hoàn thành nghĩa vụ này để được cấp sổ.

Bước 4: Trả kết quả. Sau khi hoàn tất các thủ tục, người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận mới ghi nhận toàn bộ diện tích (bao gồm cả phần tăng thêm).

Thời gian giải quyết và lời khuyên pháp lý

Thông thường, thời gian giải quyết không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp nhận chuyển quyền và không quá 20 ngày làm việc đối với đất chưa cấp sổ. Tuy nhiên, tại các vùng sâu, vùng xa, thời gian này có thể kéo dài thêm từ 10 đến 15 ngày.

Lời khuyên: Trước khi nộp hồ sơ, bạn nên chủ động liên hệ với các hộ dân lân cận để ký giáp ranh, tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình đo đạc, điều này sẽ giúp thủ tục diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.