Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, khái niệm "đất 5%" là thuật ngữ phổ biến nhưng không ít người dân còn mơ hồ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Đặc biệt, câu hỏi liệu loại đất này có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hay không luôn là tâm điểm chú ý. Dưới góc độ pháp lý tại thời điểm năm 2023, chúng ta cần đối chiếu kỹ lưỡng các quy định của Luật Đất đai 2013 để có câu trả lời chính xác nhất.

1. Bản chất pháp lý của đất 5% là gì?

Thuật ngữ "đất 5%" thực chất là cách gọi dân gian để chỉ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai 2013, quỹ đất này được hình thành như sau:

"1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương."

Nguồn hình thành quỹ đất này thường từ đất do tổ chức, hộ gia đình trả lại hoặc tặng cho Nhà nước, đất khai hoang hoặc đất nông nghiệp thu hồi. Mục đích chính là để xây dựng các công trình công cộng cấp xã như đường giao thông, thủy lợi, nghĩa trang, khu vui chơi giải trí hoặc cho hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp.

Người dân tìm hiểu về quy hoạch và quản lý đất đai tại địa phương (ảnh minh họa)

2. Đất 5% có được cấp Sổ đỏ hay không?

Đây là vấn đề gây nhiều tranh cãi nhưng pháp luật hiện hành (năm 2023) quy định rất rõ ràng. Về nguyên tắc chung, người sử dụng đất công ích không được cấp Sổ đỏ.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn."

Lý do là bởi loại đất này thuộc quyền quản lý của UBND cấp xã và chỉ được giao cho người dân sử dụng theo hình thức thuê đất có thời hạn (thường thông qua đấu giá). Người thuê chỉ có quyền canh tác, sản xuất trong thời hạn hợp đồng mà không có quyền sở hữu lâu dài để được cấp Sổ đỏ.

Trường hợp ngoại lệ có thể được xem xét

Tuy nhiên, thực tế có những mảnh đất được gọi là "đất 5%" nhưng nguồn gốc lại do người dân tự khai hoang hoặc được giao từ trước khi quỹ đất công ích được xác lập chính thức. Nếu người dân có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và chứng minh được đất không nằm trong hồ sơ địa chính về quỹ đất công ích của xã, đồng thời sử dụng ổn định, không tranh chấp thì vẫn có cơ hội được cấp Sổ đỏ.

3. Quyền lợi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 5%

Một vấn đề quan trọng khác là khi Nhà nước thu hồi đất công ích để làm đường hoặc các dự án phát triển kinh tế - xã hội, người đang sử dụng đất sẽ được hưởng quyền lợi gì? Theo điểm d khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013, quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

"1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: [...] d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;"

Như vậy, người dân sử dụng đất 5% khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất (vì đất thuộc Nhà nước), nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Các chi phí này có thể bao gồm: chi phí san lấp mặt bằng, chi phí cải tạo đất, chi phí bón phân, xây dựng hệ thống tưới tiêu... nếu có hóa đơn, chứng từ chứng minh hoặc được UBND cấp xã xác nhận.

4. Lời khuyên pháp lý cho người sử dụng đất 5%

Để đảm bảo quyền lợi tối đa, người dân đang canh tác trên đất 5% cần lưu ý:

• Kiểm tra hợp đồng thuê đất: Luôn giữ kỹ hợp đồng thuê đất với UBND xã và các biên lai nộp tiền thuê đất hàng năm.
• Lưu trữ chứng từ đầu tư: Các hóa đơn mua vật tư, thuê máy móc cải tạo đất là căn cứ quan trọng để yêu cầu bồi thường khi có thu hồi.
• Xác minh nguồn gốc đất: Nếu nghi ngờ đất của mình không phải đất công ích, hãy chủ động liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để trích lục bản đồ địa chính và hồ sơ quản lý đất đai qua các thời kỳ.

Việc nắm rõ các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có và bảo vệ được thành quả lao động trên mảnh đất của mình.