Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm. Với sự ra đời của Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013, nhiều nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ, mở ra cơ hội cho 5 trường hợp đặc biệt sau đây được chính thức hóa quyền sử dụng đất.

1. Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Đây là một trong những điểm mới đáng chú ý nhất. Theo quy định tại khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người đang sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp trong các trường hợp lấn, chiếm vẫn có thể được xem xét cấp Sổ đỏ nếu:

• Đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, chỉ giới xây dựng nhưng nay không còn thuộc quy hoạch bảo vệ hoặc quy hoạch xây dựng do có sự điều chỉnh.
• Đất lấn, chiếm có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh đã được thu hồi và giao lại cho địa phương quản lý.
• Đất đang sử dụng không thuộc quy hoạch cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Lưu ý: Người sử dụng đất trong trường hợp này phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2. Đất được giao không đúng thẩm quyền qua các thời kỳ

Tình trạng giao đất không đúng thẩm quyền (như UBND cấp xã giao đất, người đứng đầu điểm dân cư giao đất...) diễn ra khá phổ biến trong quá khứ. Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã cụ thể hóa việc xử lý cho các trường hợp này:

• Sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993: Được cấp Sổ đỏ cho diện tích đất đang sử dụng nếu không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
• Sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện không tranh chấp và phù hợp quy hoạch sử dụng đất.

Đặc biệt, tại khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 mà không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì dù tại thời điểm cấp Sổ có nhà ở hay không vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

3. Diện tích đất thực tế tăng thêm so với giấy tờ

Khi đo đạc lại, nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, người dân sẽ được xử lý như sau:

• Cơ quan đăng ký đất đai xác nhận vào đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại.
• Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thực tế.
• Cấp Sổ đỏ mới bao gồm cả phần diện tích tăng thêm nếu phần diện tích này không có tranh chấp với các hộ liền kề.

4. Đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau

Theo quy định tại Điều 26 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 21 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), đối với các thửa đất xây dựng khu chung cư kết hợp văn phòng, thương mại, dịch vụ:

"Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư."

Quy định này giúp minh bạch hóa quyền sở hữu đối với các loại hình bất động sản đa năng đang phát triển mạnh mẽ tại các đô thị.

5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay chưa sang tên

Đây là trường hợp gỡ khó rất lớn cho người dân. Theo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế mà chưa được cấp Sổ đỏ thì được làm thủ tục cấp lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền:

• Nhận chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/01/2008.
• Nhận chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người dân nộp hợp đồng có công chứng, chứng thực trong các trường hợp nêu trên, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đáng kể cho người dân.

Việc nắm vững các quy định này sẽ giúp người sử dụng đất chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và sớm hoàn tất thủ tục pháp lý cho mảnh đất đang sử dụng.