Việc chuyển nhượng một phần diện tích đất là giao dịch phổ biến trong đời sống. Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn thắc mắc liệu có thể thực hiện sang tên ngay trên sổ đỏ cũ hay bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa trước? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định mới nhất năm 2025 theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP để quý độc giả nắm rõ.

1. Tại sao phải tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần đất?

Trong thực tế, khi một người muốn bán hoặc tặng cho một phần diện tích trong tổng thể thửa đất của mình, câu hỏi đầu tiên thường là: "Có cần tách sổ không?". Theo quy định pháp luật hiện hành, câu trả lời là BẮT BUỘC.

Cụ thể, tại khoản 4 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã nêu rõ quy trình xử lý đối với trường hợp này:

“4. Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.

Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 của Nghị định này.”.

Bên cạnh đó, Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng hướng dẫn chi tiết về trình tự đăng ký biến động. Điều này có nghĩa là, để người mua có thể đứng tên trên phần diện tích đất đó, cơ quan chức năng cần phải xác định được ranh giới, diện tích cụ thể của phần đất chuyển nhượng thông qua việc tách thửa. Sau khi có kết quả tách thửa, các bên mới có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và thực hiện sang tên.

2. Điều kiện để được phép tách thửa đất năm 2025

Không phải mọi thửa đất đều có thể tách thửa tùy ý. Để đảm bảo quy hoạch và quản lý đất đai, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc và điều kiện khắt khe:

2.1. Điều kiện chung

• Giấy chứng nhận: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Thời hạn sử dụng: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
• Tình trạng pháp lý: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Hạ tầng kỹ thuật: Việc tách thửa phải đảm bảo có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; đảm bảo cấp thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác.

2.2. Điều kiện về diện tích tối thiểu

Đây là điều kiện quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý. Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Nếu diện tích định tách nhỏ hơn mức tối thiểu, người sử dụng đất phải thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề thì mới được phép thực hiện.

3. Quy trình thực hiện thủ tục tách thửa chi tiết

Theo hướng dẫn tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình tách thửa được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK.
• Bản vẽ tách thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
• Các văn bản liên quan khác (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, đo đạc thực địa để xác định ranh giới và diện tích. Nếu đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết thông thường không quá 15 ngày làm việc (có thể kéo dài hơn đối với vùng sâu, vùng xa). Người dân nộp lệ phí theo quy định và nhận kết quả là các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.

Lời khuyên pháp lý

Việc chuyển nhượng một phần thửa đất mà không thực hiện tách thửa đúng quy định sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý rất lớn cho người mua, khi không thể đứng tên chính thức trên sổ đỏ. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch, các bên cần kiểm tra kỹ quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương để đảm bảo việc tách thửa diễn ra thuận lợi.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc về thủ tục tách thửa hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn chính xác nhất, tránh những tranh chấp không đáng có về sau.