Từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, mang theo những thay đổi mang tính bước ngoặt trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Đặc biệt, đối với hộ gia đình và cá nhân đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất (phổ biến nhất là từ đất nông nghiệp sang đất ở), việc nắm vững các quy định mới là yếu tố sống còn để tránh rủi ro bị bác hồ sơ hoặc đối mặt với chi phí tài chính vượt quá khả năng.

Dưới đây là 3 bước chuẩn bị quan trọng nhất mà người dân cần thực hiện ngay trong bối cảnh các quy định mới đang được áp dụng quyết liệt.

1. Chuẩn bị tài chính: Cách tính tiền sử dụng đất mới theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP

Một trong những lo ngại lớn nhất của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất chính là số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước. Theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, phương pháp tính tiền sử dụng đất đã có sự điều chỉnh để sát với giá thị trường hơn.

Lý do cần chuẩn bị kỹ về tài chính:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thường là một khoản chi phí rất lớn, có thể lên tới hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng tùy khu vực.
• Nếu không ước lượng được số tiền, người dân dễ rơi vào tình trạng nợ đọng thuế, dẫn đến bị tính tiền chậm nộp hoặc không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Công thức tính cơ bản:

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định bằng: Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích (-) Tiền sử dụng đất/tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích.

Điểm mới đáng chú ý là giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào Bảng giá đất hiện hành. Trong giai đoạn chuyển tiếp này, các địa phương đang khẩn trương điều chỉnh Bảng giá đất để phù hợp với thực tế, do đó người dân cần cập nhật bảng giá mới nhất tại địa phương mình.

2. Kiểm tra quy hoạch: Căn cứ "vàng" để được phép chuyển mục đích

Không phải cứ có đất và có tiền là có thể chuyển mục đích sử dụng. Luật Đất đai 2024 đã siết chặt các căn cứ cho phép chuyển mục đích để đảm bảo quản lý đất đai bền vững.

Cụ thể, tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

"5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt."

Người dân cần làm gì?

• Hỏi trực tiếp: Đến bộ phận địa chính xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để hỏi về quy hoạch của thửa đất.
• Tra cứu trực tuyến: Truy cập các cổng thông tin quy hoạch của tỉnh/thành phố.
• Lưu ý: Nếu thửa đất không nằm trong quy hoạch đất ở (thổ cư) của địa phương, hồ sơ xin chuyển mục đích chắc chắn sẽ bị từ chối.

3. Chuẩn bị hồ sơ chuẩn chỉnh theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Sau khi đã đảm bảo về tài chính và quy hoạch, bước cuối cùng là hoàn thiện hồ sơ. Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về thành phần hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Sử dụng Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
• Giấy chứng nhận: Bản gốc Sổ đỏ/Sổ hồng đã cấp.
• Các giấy tờ khác (nếu có): Văn bản chấp thuận dự án đầu tư (đối với trường hợp thực hiện dự án), giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất...

Việc chuẩn bị hồ sơ đúng mẫu và đầy đủ các đầu mục theo quy định tại Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP sẽ giúp rút ngắn thời gian thẩm định và tránh việc phải đi lại bổ sung nhiều lần.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trong bối cảnh pháp luật đất đai đang có những bước chuyển mình lớn, người dân nên chủ động tìm hiểu hoặc tham vấn các đơn vị tư vấn pháp lý uy tín để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi thực hiện các giao dịch về đất đai.