Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (thường được người dân gọi là đất thổ canh) sang đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/08/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về điều kiện, trình tự và chi phí đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý.

1. Hiểu đúng về đất thổ canh và đất thổ cư theo quy định mới

Mặc dù thuật ngữ "đất thổ canh" và "đất thổ cư" được sử dụng rất rộng rãi trong đời sống hàng ngày, nhưng trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay, hai khái niệm này được định danh chính xác như sau:

• Đất thổ canh: Thực chất là cách gọi dân gian để chỉ đất nông nghiệp. Theo quy định hiện hành, đây là loại đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
• Đất thổ cư: Là cách gọi phổ biến của đất ở. Theo Luật Đất đai 2024, đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT).

2. Điều kiện chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư năm 2024

Căn cứ quy định tại Điều 116 và điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ các căn cứ pháp lý nghiêm ngặt:

1. Phù hợp với quy hoạch: Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Được cơ quan nhà nước cho phép: Người sử dụng đất phải làm đơn và được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Người dân cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền để nộp hồ sơ, tránh tình trạng nộp sai nơi quy định dẫn đến việc bị trả lại hồ sơ. Theo khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024:

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân..."

Như vậy, đối với hộ gia đình và cá nhân, Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi có đất là cơ quan duy nhất có thẩm quyền quyết định việc cho phép chuyển từ đất thổ canh lên đất thổ cư.

4. Hồ sơ và trình tự thủ tục thực hiện

Theo hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quy trình thực hiện bao gồm các bước sau:

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) bản gốc.

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra. Cơ quan chức năng kiểm tra tính pháp lý và sự phù hợp quy hoạch của thửa đất.

Bước 3: Trình ký quyết định. Phòng Tài nguyên và Môi trường lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cơ quan thuế thông báo số tiền sử dụng đất và các loại phí phải nộp. Người dân thực hiện nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 5: Trả kết quả. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân nhận lại Giấy chứng nhận đã được chỉnh lý hoặc cấp mới.

5. Các khoản chi phí phải nộp khi lên thổ cư

Đây là nội dung được người dân quan tâm nhất. Các khoản phí chính bao gồm:

5.1. Tiền sử dụng đất

Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích - Tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào Bảng giá đất hiện hành của địa phương tại thời điểm nộp hồ sơ.

5.2. Lệ phí trước bạ

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%

5.3. Các loại phí và lệ phí khác

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dưới 100.000 đồng/lần cấp.
• Phí thẩm định hồ sơ: Tùy thuộc vào quy định của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Việc nắm vững các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.